[글로벌홈 이정연 기자] 미국과 유럽 중앙은행의 금리인하 전망을 배경으로 해당 국가의 부동산 시장이 바닥을 찍을 것이라는 기대가 나오고 있다. 일본 닛게이신문은 미국 교직원 퇴직연금보험조합(TIAA)의 자산운영사 누빈(Nuveen)과 프랑스 보험사 AXA그룹의 자산 관리 기업인 AXA 인베스트먼트 매니저스(AXA Investment Managers)의 부동산 부문 책임자 인터뷰를 통해 이 같은 글로벌 부동산 시장 전망을 내놨다.
닛게이신문에 따르면 미국 교직원 퇴직연금보험조합(TIAA)의 자산 관리 부문인 누빈(Nuveen) 마이크 세일즈(Mike Sales) CEO는 북미의 부동산 시장에 대해 지난 2년간 지속됐던 상장 리츠(부동산투자신탁)의 밸류에이션 조정이 한풀 꺾였고, 거래 건수도 회복세를 보이고 있다고 진단했다. 또 전통적인 일반 오피스 등은 여전히 어려운 상황이 지속되고 있지만, 주택과 물류시설은 조정이 끝났고, 바닥에 가까워졌다고 내다봤다.
마이크 CEO는 1989년에 업계에 입문해 1994년에 누빈에 입사했다.부동산 관리 규모는 1470억 달러다.
마이크 CEO는 "완전 고용으로 개인소비가 강하고, 경제 펀더멘털은 비교적 견조하다"면서 "임대료는 계속 상승하며 인플레이션 헤지 기능을 하고 있고, 2024년 말에는 기관투자자들의 부동산 회귀가 진행될 것"이라고 전망했다.
이어 "투자자들의 자금이 돌아오는 시점은 1~2차례 금리인하 이후가 될 것"이라면서 "고령화는 장기적인 수요를 창출하는 투자 테마로, 고령자 주택이나 (여러 의료시설, 약국 등이 들어서는) 메디컬 오피스에 주목하고 있다"고 예상했다.
조기 금리 인하가 불투명한 것에 대해 인플레이션은 통제 범위 내에 있고 금리는 여전히 내려가고 있지만, 중동에서 물류 체인의 혼란으로 인플레이션이 급등하는 지정학적 사건이 발생하면 그 영향은 불가피하다고 진단했다.
마이크 CEO는 아시아 시장 중 일본 화의 가치 하락이 해외 투자자로부터의 수요를 자극할지 여부에 대해 "어떤 부동산 투자자도 통화가 저렴하다는 이유만으로 투자를 결정하지 않으며, 결정을 내리는 데 도움이 될 수 있지만 장기적인 성장 스토리가 필수"라고 말했다.
또 중국 부동산 시장 전망에 대해 "중국이 국내 문제를 안고 있고 미국과의 교착 상태에 빠져 있기 때문에 대부분의 투자자들은 상황이 개선될 때까지 추가 투자를 하지 않기로 결정했을 것"이라면서 "중국의 성장 잠재력이 회복되고 있다는 징후가 있지만, (투자자 신뢰가 언제 회복될) 예측하기는 어렵다"고 말했다.
프랑스 AXA 인베스트먼트 매니지먼트의 글로벌 부동산 티모시 로리 공동 책임자는 "유럽의 수요와 공급은 개발 제약으로 인해 강세를 보이고 있다"고 평가했다.
그는 유럽 부동산 시장에 대해 "최근 몇 분기 동안 환경이 상당히 개선됐으며, 특히 안정적인 장기 금리가 부동산 가격 평가에 큰 영향을 미치고 있다"면서 "인플레이션도 약 2-3%로 안정될 가능성이 높으며, 대부분의 부문에서 임대료 상승률이 인플레이션 또는 그 이상일 가능성이 높고, 부동산 거래가 활발해지면서 시장이 정상화될 것으로 기대한다"고 기대했다.
특히 미국보다 유럽에 대해 더 낙관적으로 평가했다. 유럽에 주택과 물류 시설이 부족한 게 원인인데, 이는 토지 개발과 환경 규제가 미국보다 엄격하기 때문이라고 분석했다.
티모시 대표는 "지금까지 고금리 환경에서 벤처캐피탈(VC) 활동은 둔화되었지만 유럽에서는 정부가 강력하게 지지하고 있다"면서 "학생 기숙사도 부족한데, 우리는 이런 틈새 시장과 비전통적인 자산에 상당히 투자하고 있다"고 말했다.
이어 "투자자들이 오피스와 같은 전통적 자산에 대한 포지션을 줄이려고 함에 따라 향후 잠재적 자산이 크게 증가할 것"이라면서 "데이터센터 측면에서는 최근 대형주 데이터센터 주식을 매각하고 해당 섹터에 대한 보유 비중을 줄이고 있으며, 펀더멘털은 확실히 양호하고 기회를 찾고 있지만 수익을 확정해야 할 때라고 판단했다"고 말했다.
유럽중앙은행(ECB)은 2023년 상업용 부동산 펀드 확대가 금융 안정성에 위협이 된다고 지적했다.
그는 "항상 조심해야 하지만, 지금까지 정체된 회사나 투자자는 없다"면서 "유동성 리스크는 지나갔고, 도미노처럼 확산될 가능성은 낮다"고 말했다.
