[글로벌홈 김상호 기자] 최근 몇 년 간 부동산 시장이 활황을 보이면서 일본에서 오래된 구축을 매매하려는 사람들이 늘고 있다. 신축보다는 구축을 선택하면 가격 면에서 얻을 수 있는 장점도 있지만, 오래된 만큼 주의해야 할 요소도 많다. 일본 부동산 사이트 홈즈가 알려주는 30년 이상 된 주택을 구입할 때 주의해야 할 점에 대해 살펴봤다.
◇중고 주택 구입의 장점은 가격이다.
건물 가격은 30년 이상 된 집은 오래된 만큼 토지의 시장 가격으로 구입할 수 있으며 때론 더 저렴하게 매입이 가능하다는 장점이 있다. 따라서 주요 도시 지역에서도 부담 없는 가격대에 구입할 수 있다.
다만 문제는 건물의 구조적인 문제나 리모델링 시 소요되는 비용을 알기 어렵다는 점을 염두해야 한다는 점이다. 겉으로 드러나지 않는 골조(건물의 주요 구조 부분)에 손상이 있는 경우, 외관만 리모델링을 해도 오래 사용할 수 없다.
지은 지 30년 이상 된 단독주택이나 아파트를 구입할 때 주의해야 할 점은 무엇일까.
◇사용연한이 건물의 수명이 아니다
먼저 30년 이상 된 건물의 이후 수명이라는 측면에서 생각해 봐야 한다. 구축 부동산 건물의 가격을 고려할 때 흔히 사용연한을 기준으로 삼는다.
아파트가 많은 철근콘크리트 구조는 47년, 목조 단독주택은 22년이다. 하지만 이 연한은 세무상 감가상각 처리할 때 기준으로 설정된 것이다.
건물의 수명을 알 수 있는 연한은 아니다.
실제로 일본의 전국 평균 주택 건물은 약 53년 만에 철거되고 있다. 구조별로는 목조 단독주택은 58년, 아파트 등 철근콘크리트조 공동주택은 평균 60년이다.
지역에 따라 차이는 있지만, 사용연한을 넘어 더 오랜 기간 주택으로서의 기능을 지속하고 있는 건물도 존재한다. 지은 지 30년=수명이 아니라는 것을 알 수 있다.
◇수명은 그 주택의 상태, 사용법에 따라 달라진다.
2017년 현재 30년 이상 된 주택은 고도 경제성장기에서 버블 시대에 막 접어든 전례 없는 건설 러시 시기다. 상당히 많은 수의 주택이 급격하게 지어진 시대다. 또한 당시의 건물은 부실공사, 급조된 공사, 조잡한 자재 사용 등이 문제점으로 지적되기도 했다. 모든 구축 주택에 이런 문제가 있는 것은 아니지만, 수명을 단축시키는 원인으로 작용할 수 있다. 또 어떤 주택이든 어떻게 사용하고 관리하느냐에 따라 건물의 수명에 큰 영향을 미친다.
◇30년 이상 된 단독주택을 구입할 때는 먼저 건물의 현황을 살펴봐야 한다.
일본서는 구조골조(주요 구조부), 흰개미 등의 피해, 누수 및 건물 균열, 구조적인 부분에 문제가 있는 경우, 구입 후 바로 대규모 리모델링이나 재건축이 필요할 수도 있다. 인테리어만의 리모델링으로는 대응할 수 없는 경우가 많다.
점검 방법으로는 실제로 바닥을 걸어보면서 기울어짐이 느껴지거나 푹신푹신하고 바닥이 불안정한 딱딱한 부분이 없는지 살펴봐야 한다.
또한 흰개미 피해는 그 집이 가지고 있는 숨은 성질을 알 수 있다. 흰개미가 발생한 것 자체는 방제하고 피해 부위를 보수하면 괜찮다.
하지만 땅의 배수가 잘 안되고 습기가 많은 곳에 발생하기 쉽기 때문에 수시로 흰개미와 습기 대책이 필요한 집이라는 것을 알 수 있다.
누수가 베란다 밑의 방수 등 경미한 것인지, 아니면 기와를 교체해야 할 정도로 큰 공사가 필요한지, 그 정도를 알아보고 전 주인이 그때그때 수리를 했는지를 관찰해 봐야 한다.
간단한 수리로 고칠 수 있는 범위의 결함을 방치하고 있는 주택은 거주자가 자주 관리하지 않고 살았을 가능성이 높다.
반대로 대규모 리모델링을 하지 않더라도 사소한 수리를 자주 하는 집은 이후 몇 년 동안 수명이 더 길어질 가능성이 있다.
◇30년 이상 된 아파트를 구입할 때 주의해야 할 점을 살펴보자.
건물 전체의 개보수 공사나 대규모 수선 기록과 오래된 내진 구조가 아닌지 확인할 필요가 있다.
공용부분의 관리 상태도 검토해야 하는 필수 항목이다.
무엇보다 다른 소유자와 한 건물을 공유하는 아파트의 경우 단독주택과 다른 부분을 주의해서 구입을 고려한다.
지은 지 30년 이상 된 아파트의 경우 최근 개보수 공사나 대규모 수리가 있었는지 확인한다. 관리조합에 기록이 있다.
이러한 공사는 수선충당금만으로는 충당할 수 없어 각 구분소유자가 추가 비용을 부담해야 하는 경우가 있다. 입지가 좋은 아파트나 시세보다 상대적으로 저렴한 가격의 아파트가 갑자기 매물로 나온 경우, 이 부담금이 걸림돌이 될 수 있다.
구입한 후 몇 달 후 대규모 수리가 시작되었다는 이야기도 적지 않다. 이미 수리가 계획되어 있다면 이를 미리 알아두면 예산을 세우는 데 도움이 된다.
또한 구 내진 시대(1981년 이전에 건축허가를 받은 건물)의 아파트가 아닌지 확인하는 것도 잊지 말아야 한다.
구 내진규제로 지어진 아파트는 대지진에 견딜 수 있는 강도가 없어 위험할 수 있고, 주택대출 공제 등의 혜택을 받을 수 없는 등 여러 가지 단점이 있다.
또 오래된 아파트는 입주 후 자유로운 리모델링이 불가능할 가능성이 높다. 특히 수도 배관 등은 위아래층 전용 부분의 바닥, 천장 부분에 설치되어 있는 경우가 많으며, 이 경우 주방이나 욕조의 위치를 옮기고 싶어도 평면을 변경할 수 없다.
그리고 간과해서는 안 되는 것이 공용 부분의 상태다. 복도나 계단뿐만 아니라 자전거 보관소나 쓰레기통, 이런 공용부분의 관리 상태를 보는 것이 그 아파트의 거주성을 알 수 있는 힌트가 된다.
게시판에 정보가 풍부하게 게시되어 있거나, 관리인이 상주하며 주민과의 관계가 좋은 경우 각 공용부분의 유지관리에 적극적인 경우가 많다.
전체적으로 그 아파트를 잘 관리하려는 의식이 높다고 볼 수 있다. 아파트의 경우, 전용 부분만 리모델링하여 쾌적하게 마무리해도 그 건물 전체가 제대로 관리되지만, 그렇지 않을 경우 결과적으로 건물 전체의 수명을 단축시키는 원인이 되기 때문이다.
단독주택이든 아파트든 직접 방문할 경우 확인할 수 있는 포인트는 여러 가지가 있지만, 현지 전문가를 활용하는 것도 한 방법이 된다. 전문가의 진단을 받으면 지은 지 30년 이상 된 건물이라도 안심하고 구입하고 그 후 몇 년 동안 거주할 수 있다. 하지만 매수하는 본인이 실제 알고 구매하는 것이 후회가 없을 것이라는 게 현지 전문가들 조언이다.
◇4월부터는 중개 거래를 할 때 주택 점검 내용 설명이 의무화됐다.
검사가 항상 필요한 것은 아니지만 검사에 의해 거래가 수행되었는지 여부에 대한 설명을 명확히 하는 것은 의무가 됐다. 이에 따라 부동산 회사와 일반 구매자들 사이에서 주택 검사에 대한 인식이 높아지고 있다.
그간 '비용'이나 '거래에 시간이 걸린다'등의 이유로 인식이 적었지만, 최근 중고 물건 구입에 대한 관심이 높아지면서 달라지는 분위기다.
홈 인스펙션의 진단 결과를 바탕으로 구입 후에도 정기적으로 점검을 받고, 스스로도 수시로 바닥, 다락방, 외벽의 상태 등을 점검하고 필요하면 수리를 하면서 살면 건물은 오래 유지할 수 있다.
외국 못지않게 일본 주택도 60년, 경우에 따라서는 100년까지도 수명이 연장된다는 조사 결과도 있다. 사람이 살면서 손질을 해주면 집은 매우 오래 유지 될 수 있다는 것이다.
일본 도쿄 한 중개업소 대표는 "지은 지 30년 이상 된 물건이라도 그 구입 방법과 거주 방식에 따라 수명이 더욱 길어지고 쾌적하게 살 수 있는 주택이 될 수 있어 내집 마련의 틈새가 될 수 있다"고 말했다.
