[글로벌홈 김상호 기자] 동일본 부동산 유통 기구(East Japan Rains)가 발표한 보고서에 따르면 2023년도 일본 수도권 구축 아파트(맨션)의 월평균 관리비는 12,831엔, 수선 적립금은 11,907엔으로 나타났다. ㎡당으로 환산했을 때 평균 관리비는 201엔(전년 대비 2.1% 상승), 수선 적립금은 187엔(전년 대비 3.1% 상승)으로 각각 전년에 비해 증가했다.

동일본 부동산 유통 기구는 부동산 회사들 간의 정보 공유 시스템을 관리하며, 구축 맨션 거래에 대해 각 회계 연도별로 관리비와 수리 준비금을 포함한 운영비를 분석하고 있다.

일본 부동산 플랫폼 스모에 따르면 일본의 아파트 관리비는 일상적인 유지 관리를 위해 사용되며, 관리 회사의 위탁료, 공용 구역 청소비, 유틸리티 비용, 공용 시설 점검 등에 쓰인다. 또한, 일반적인 관리 비용과 별개로 건물을 유지하고 설비 등을 선 수선하기 위한 비용을 마련하기 위해 매달 수선적립금을 별도로 마련한다.

도쿄 지역은 관리비가 특히 높으며, 지은 지 10년 이내, 11~20년 등 새 아파트일수록 관리비가 비싸다. 또한 총 50세대 미만, 200세대 이상에서 높게 나타나고 있다.

일반적으로 고가 아파트 일수록 시설 사양과 관리 서비스 수준이 높아져 유지 관리 비용도 높아지는 경향이 있다. 또한 대규모 아파트 일수록 공용시설이 많기 때문에 그 유지 관리 비용도 많이 발생한다. 한편, 대규모 아파트는 발생하는 고정비를 많은 세대에서 분담할 수 있지만, 50세대 미만의 소규모 아파트는 분담할 수 있는 세대가 적기 때문에 관리비가 비싸게 책정되는 경우가 많다.

이러한 요인이 관리비에 영향을 미치는데, 최근 신축 아파트의 가격 급등으로 고가 아파트가 늘어나고 특히 도쿄도 구(區)지역에서 이러한 경향이 두드러진다는 점이 관리비를 높이는 요인으로 분석된다.

수선 적립금의 경우 관리비와 비교해 큰 차이는 없지만, 50세대 미만의 소규모 단위는 단위당 평균 금액이 더 높다. 다만 눈에 띄는 것은 지은 지 10년 이내 건물은 이 수선 적립금이 낮은데 여기에는 또 다른 이유가 있다.


건설 연도별 ㎡당 관리비와 수선 적립금의 변화를 살펴보면 관리비는 1967~1977년 등 연식이 오래된 건물은 월 150엔 전후로 유지되고 있지만, 이후 200엔 가까이 올라 버블기 고급 아파트가 많았던 1988~1993년에는 200엔을 넘어섰지만, 대체로 보합세를 유지하고 있다. 그러나 2013년 이후부터는 우상향의 상승 추세를 보이며 2023년에 건축된 아파트에서는 300엔을 넘어서는 결과를 낳았다.

여기에는 관리인 인건비 상승이 큰 영향을 미치고 있다. 정부가 2013년 시행한 '고령자 등의 고용안정 등에 관한 법률에 따른 정년연장, 재취업 등으로 정년 후 일자리 선택의 폭이 넓어졌다. 관리 업무는 과거에는 정년퇴직 후 고용의 대명사였던 탓에 채용이 어려워진 결과, 최근에는 인력난에 시달리고 있는 것이다. 이에 따라 보수를 인상하는 등 인건비가 상승했고, 이것이 관리비에도 영향을 미치고 있는 것이다.

또한 최근에는 공용부에서 사용하는 수도 광열비 등 여러 인상 요인으로 관리비가 오르는 일이 많아지고 있다. 새 아파트일수록 관리비가 높아지는 것은 이러한 요인 때문이다.

반면 수선 적립금은 대체로 보합세를 유지해 왔으나 최근 10년 정도를 기점으로 하락세를 보이고 있다. 이를 보면 수선 적립금 부담이 줄어들고 있는 것처럼 보이지만, 결코 그렇지 않다. 건설 공사 비용이 상승하고 있는 상황에서 대규모 수선 공사 비용도 상승이 불가피하기 때문이다.

'균등 적립 방식'인가 '단계적 증액 적립 방식'인가.

수선 적립금에 대해서는 과거에는 규제가 없었기 때문에 아파트 분양 시 장기 수선 계획을 세우는 것이 일반적이었으며, 이를 확실히 실행할 수 있을 만큼의 수선 적립금 액수를 설정하지 않은 사례가 많았다. 그러다 보니 실제 대규모 수선 공사를 시행하는 데 지장이 생기면서 장기 수선 계획대로 공사를 할 수 있도록 수선 적립금 액수를 설정하게 됐다.

하지만 아파트를 분양할 때 관리비, 수선 적립금, 자전거 주차장비 등의 총 월별 금액이 낮은 것이 분양하기 쉽다는 점도 있어, 이전까지 주류였던 균등하게 적립하는 '균등 적립 방식'에서 미리 단계적으로 증액하는 '단계적 증액 적립 방식'을 채택하는 사례가 많아졌다.

'단계적 증액 적립 방식'에서는 초기 수선충당금 액수는 낮게 책정되지만 5년마다 일정 비율로 올라가는 형태가 된다. 수선 적립금의 가격 인상은 관리조합 총회에서 승인받아야 하며, 부결되면 가격 인상이 불가능하다.

수선 적립금으로 신축 아파트의 월세가 낮은 것은 수선 적립금이 인상되기 전의 금액인 경우가 많기 때문이기도 하다. 수선 적립금에 대해서는 더 주의할 점이 있다.

장기수선계획은 수시로 재검토하게 돼 있는데, 최근 들어 대규모 수선 공사에 소요되는 비용이 상승하고 있다는 점이다. 건축자재, 수도광열비 등의 상승에 더해 건설업계와 물류업계에서는 초과 근무시간을 규제하는 문제가 더해져 인력난이 심화되고 있다. 여기에 인건비 상승은 대규모 보수공사 비용에 큰 영향을 미친다. 이렇게 되면 이전 장기수선 계획상의 비용과 실제 비용에 차이가 발생할 가능성도 높다. 계획된 예산이 부족해질 가능성이 있다.

일본 업계 전문가는 "월 운영비가 낮은 것은 바람직하지만, 관리비나 수선비의 증가 가능성도 고려해야 한다"며 "특히 '단계적 적립 방식'을 사용할 경우, 순차적으로 지급되어야 할 비용이 증가할 것으로 예상된다"고 말했다.

또 "특히 신축을 구매할 때는 운영비 증가 가능성을 염두에 둬야 하며, 구축 콘도미니엄을 구매할 때는 수선 적립금의 방식과 장기 수선 계획의 검토 시기를 면밀히 확인해야 한다. 미리 파악할 수 있는 것을 놓치면 향후 가계에 큰 영향을 미칠 수 있으니 주의가 필요하다"고 덧붙였다.

김상호 기자 kimsh81@globalhome.co.kr