[글로벌홈 황승훈 기자] 미국 모기지 대표업체 프레디맥은 미국이 주택 부족을 해소하기 위해 최소 150만 채의 추가 주택이 필요하다고 추정했다.
프레디맥 보고서에 따르면 2024년 1분기 주택 소유자 공실률은 전 분기 0.9%에서 0.8%로 떨어졌다. 이는 1994년부터 2003년까지 기록된 평균 공실률 1.6%보다 훨씬 낮은 수치로, 지난해 초 기록한 역대 최저치 수준이다.
임대 공실률은 6.6%로 3분기 연속 큰 보합을 유지했으며 변동이 없었으며, 이는 과거 비교 기간의 8.2%보다 하락한 수치다. 임대 공실률은 2021년과 2022년에 40년 만에 최저치를 기록했으며 지난해에는 소폭 상승했다.
보고서는 “임대와 주택 소유자 공실률을 과거 평균 수준으로 되돌리려면 미국은 150만 채의 분양이나 임대 주택을 추가로 공급해야 한다”며 "이 같은 주택이 공급되지 않으면 주택 시장에 대한 압박은 지속될 것”이라고 내다봤다.
높은 대출 금리에도 불구하고 주택 시장은 판매용 주택 부족으로 인해 믿을 수 없을 정도로 타이트한 상태를 유지하고 있다. 5월 말 기준 미국 주택 가격을 추적하는 벤치마크 지수는 지난 4년 동안 47% 급등한 후 사상 최고치를 경신했다.
그 이유는 주택 공급에 비해 수요가 많기 때문이라고 보고서는 분석했다.
주택 건설업체들은 많은 신규 주택을 건설해 이에 대응하고 있지만 수요를 따라잡지 못하고 있는 실정이다. 프레디맥은 현재 미국의 주택 재고가 1억 4640만 채로 1년 전보다 160만 채 증가한 것으로 추정하고 있다.
문제는 새로 지어진 주택 대부분이 임대 주택이라는 점이다. 지난해 건설된 주택 중 임대 주택이 약 100만 채를 차지한 반면, 소유주가 거주하는 주택은 60만 채 증가에 그쳤다.
전국 주택 건설업자 협회(National Association of Home Builders)는 과도한 규제, 비효율적인 지역 구역 지정 규칙, 비용이 많이 드는 건축 법규 등 건설을 억제하는 여러 요인을 지적했다.
NAHB의 수석 이코노미스트 로버트 디에츠는 논평을 통해 "전국적으로 약 150만 채의 주택이 부족한 상황에서 주택 공급 부족은 주택 가격 상승 문제의 주요 원인"이라고 분석했다.
그는 "모든 수준의 정부 정책 입안자들은 허가 승인 시간을 단축하고, 숙련된 노동력 교육을 위한 자원을 제공하며, 건축 자재 공급망을 수정하는 등 건축업자들이 더 많은 주택을 건설할 수 있도록 정책을 변경해야 한다"고 강조했다.
프레디 맥 보고서는 150만 채의 주택 부족 추정치에 대해 "전체 주택 부족 현상을 극적으로 과소평가한 것"이라고 경고했다. 이는 잠재 수요와 매물이나 임대 시장에 나오지 않은 주택을 고려하지 못했기 때문이라고 덧붙였다.
2021년 보고서에서 정부 지원 모기지 구매자는 미국이 13%의 목표 공실률을 달성하기 위해 추가로 380만 채가 필요하다고 추정했다. 그 보고서는 단독주택 건설이 장기적으로 감소하고 있으며, 1,400평방피트 미만의 보급형 주택 건설이 훨씬 더 급격히 감소하고 있다고 언급했다.
보급형 주택의 건설은 1980년대 초반 이후 절대적, 백분율 기준으로 감소했으며 대침체 이후 또 다른 하락세를 보였다. 2020년에는 1970년대 후반에 매년 건설된 보급형 주택의 5분의 1에도 미치지 못하는 65,000채의 신규 보급형 주택만 완공된 것으로 프레디맥은 추정했다.
최근에는 건축업계에서 높은 가격과 모기지 금리에 좌절한 구매자를 유인하기 위해 더 작은 주택을 짓는 것으로 선회하기 시작했다. NAHB에 따르면 4월 신규주택 판매 중간 가격은 43만3,500달러로 3월보다 1.4% 하락했지만 1년 전과 비교하면 3.9% 상승했다.
