[글로벌홈 김상호 기자] 미국에서 생활하기 위해선 가장 먼저 알아봐야 할 것 중 하나가 거주 공간을 마련하는 일이다. 단독주택, 아파트, 타운하우스, 콘도 등 다양한 건출물 유형의 집들이 존재하는데, 자신의 라이프 스타일을 담는 공간이다 보니 신중한 고려가 필요하다.
한미 부동산 사이트 코리얼티 USA는 한국 부동산 절차와 다른 부분이 많아 미국 주택 구입 절차를 이해하고, 단계별로 어느 정도 예산이 필요한지 미리 살펴봐야 한다고 강조한다.
◇아메리칸 드림이냐 투자냐
미국에서 임대를 선택할지 주택을 매매할지 많은 사람들이 고민한다. 특히 미국에 얼마 동안 거주할지 확실하지 않을 경우 결정이 더 어려워진다. 미국의 자주 있는 이직과 넓은 이동 범위 때문에 임대와 주택 구매 사이에서 선택하는 것은 복잡한 문제가 되고 있다.
주택을 구매를 결정하기 위해서는 임대료와 주택 구매 후의 월별 지불액을 비교해야 한다. 최근 모기지 이자율이 역대적으로 낮아져, 20% 이상의 다운페이먼트가 가능하다면 주택 구매가 더 유리하다고 여겨지고 있다.
또 미국 부동산은 다른 나라의 부동산보다 더 안전한 자산으로 간주된다. 이 때문에 한국 투자자들도 종종 투자 목적으로 미국 주택을 구매한다.
미국은 부동산 투자에 있어 내국인과 외국인 간의 차별을 두지 않는다. 이민자를 맞이하는 나라 답게, 외국인 투자자에게도 개방적인 태도를 보이고 있다. 이로 인해 중국, 유럽 등 여러 해외 투자자들이 미국 부동산 시장에 투자하고 있다.
미국 주택을 구입하는 마지막 이유로 미국 이민을 들 수 있다. 소위 말해 '아메리칸 드림'이라고 할 수 있는데, 한국의 각박한 삶에서 벗어나 미국의 대자연과 여유롭고 넓은 집에서 사는 것을 꿈꾸는 이들도 있다.
◇미국 주택 구입 절차
미국의 주택 구입 절차는 한국과 많이 다르다. 그래서 한국 부동산 투자 경험이 있더라도 미국 주택 구입에 어려움을 겪기도 한다. 좋은 부동산 중개인을 만나면 대부분 문제 없이 진행되지만, 큰 돈이 들어가는 일이기 때문에 전반적인 미국 주택 구입 절차를 꼭 미리 알아둬야 한다.
미국 주택 구입을 할 때 서류는 모두 영어로 작성돼 있기 때문에 미국 부동산 용어에 대해서도 익숙해지는 게 우선할 일이다.
두 번째는 지역을 선택해야 한다.
예산이 정해지면 어디에 살지 결정해야 한다. 직장인이라면 출퇴근 거리를, 자녀가 있다면 학군을 고려하게 되는데, 문제는 가능한 예산 범위 안에서 원하는 모든 조건을 만족하는 집을 찾기가 어렵다는 것이다.
따라서 어떤 것을 더 중요하게 볼 것인지 미리 우선 순위 리스트를 작성해 두어야 한다. 그리고 우선 순위는 본인 뿐 만 아니라 배우자와 가족 모두의 의견이 반영되는 것이 좋다.
◇나에게 맞는 주택 형택은
미국에는 싱글 하우스, 아파트, 콘도 등 다양한 주택 형태가 있다. 어떤 형태의 주택이 본인과 가족에게 맞을지도 잘 결정해야 한다. 주택 형태를 결정하기 전에 싱글 하우스, 콘도, 아파트에 살아본 사람들의 의견도 미리 물어보는 것을 추천한다.
무엇보다 한국에서 부동산 거래를 할 때 공인중개사가 필요하듯이 미국에는 부동산 에이전트(Realtor, 리얼터)가 필요하다. 경험이 많은 이들은 리얼터 비용을 아끼기 위해 직접 진행하기도 하는데, 첫 집 구매이거나 경험이 부족하다면 리얼터와 함께 프로세스를 진행하는 것이 좋다.
한국에선 주택대출 자금을 마련하 듯 미국에서도 집을 구하기 위해 은행 자금을 빌리는 경우가 많다. 이때 중요한 것이 사전 융자 승인(Pre-approval)이다. 이는 모기지 대출을 알아보는 초기 단계이다. 사전 융자 승인으로 결정된 금액이 실제 대출 가능 금액과 100% 일치하지 않을 수 있다. 따라서 사전 융자 승인을 받았다 하더라도, 여유 자금을 준비해 두는 것이 필요하다.
또한, 사전 융자 승인을 받기 전에 먼저 집을 찾는 경우가 있는데, 이는 위험할 수 있다. 사전 승인을 받은 다른 구매자와의 경쟁에서 불리할 뿐만 아니라, 예상한 예산과 다를 경우 원하는 집을 잃을 위험이 있다. 그러므로 집을 찾기 전에 사전 융자 승인을 먼저 받으시는 것이 좋다.
사전 융자 승인을 받았다면, 이제 본격적으로 집을 찾기 시작하는데, 미국에서는 집을 볼 때 오픈하우스(Open house)라는 것을 한다. 셀러 즉 판매 측에서 미리 여러 바이어에게 일정을 공지하고 집을 공개하는 것이다.
마음에 드는 집을 선택했다면 오퍼(offer)를 작성하고 셀러에게 보낸다. 오퍼는 일종의 계약서 초본이라고 할 수 있는데, 셀러가 오퍼를 수락(accept)하면 본격적으로 계약 협상이 시작된다.
◇카운터 오퍼란
셀러는 바이어의 제안에 대해 카운터 오퍼(SCO, Seller’s Counter Offer)를 제시하기도 한다. 이는 바이어의 계약 조건을 수정해 셀러에게 유리하게 만드는 것이며, 바이어 역시 셀러의 카운터 오퍼를 받고 다시 카운터 오퍼(BCO, Buyer’s Counter Offer)를 할 수 있다.
카운터 오퍼는 문서를 통한 계약 협상의 일부이다. 카운터 오퍼의 교환 횟수에는 특별한 제한이 없으나, 보통은 1~4회의 교환을 통해 협상이 종결되는 경우가 많다.
미국에선 주택 감정 절차가 진행되는데 은행이 주택 가치를 평가하는 과정이다. 이는 융자 승인 전에 실시되며, 주택 구입 가격 대비 감정 가격이 현저히 낮을 경우, 에스크로 취소 사유로 작용할 수 있다.
컨틴전시 제거가 완료되면 집 구입이 거의 확정된 것이다. 따라서, 집 구입이 결정되었으므로 미리 집 보험(Home Insurance)을 알아보는 것이 중요하다. 융자를 받을 경우, 대출 기관은 클로징 시에 1년치 집 보험료를 선납하도록 요구할 수 있기 때문에 미리 어떤 보험에 가입할지 결정하는 것이 현명하다.
◇소유권 이전
일반적으로 에스크로 마감 전날이나 당일에 융자 금액이 에스크로 회사에 송금된다. 이후 에스크로 회사는 소유권 이전 등기를 신청하게 되는데, 보통 오전 중에 등기 신청을 하면, 오후에 이전 완료 소식을 듣게 된다. 등기가 완료되면, 소유주의 이름이 판매자에서 구매자로 변경이 된다.
미국에서는 한국의 등기부등본과 유사한 개념으로 '타이틀 디드'(Title Deed)가 있다. 간단히 '타이틀'이나 '디드'라고도 하며, 소유권 분쟁을 방지하기 위해 타이틀 보험에 가입하는 경우도 있다.
LA의 한미 중개업소 한 관계자는 "무턱대고 미국 이민을 꿈꾸다 접고 다시 돌아가는 경우도 많다"면서 "집은 반품이나 환불이 안되는 큰 자산인 만큼 추가적인 시장조사를 통해 불확실성을 줄이고 각자의 꿈의 집을 찾아 미국 정착의 목표를 달성하는 게 중요하다"고 말했다.
