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[심층분석] 글로벌 상업용 부동산, 코로나 팬데믹 '후폭풍'

타격이 컸던 미국과 런던...아시아와 프랑스 가격 강세

[글로벌홈 박주영 기자] 코로나19 영향이 현실화된 2020년 2분기부터 글로벌 상업용 부동산 거래도 눈에 띄게 둔화됐다.

2020년 3분기 기준 글로벌 상업용 부동산 거래액은 전년대비 24% 감소한 9천434억달러이며 연환산 시 1.3 조억달러로 2016년 수준으로 회귀할 전망이다.

2020년 글로벌 부동산 거래 시장의 특징은 거래량으로는 뉴욕이 여전히 1위, 파리가 2위로 코로나19의 타격을 크게 입었지만 여전히 글로벌 대도시로서 견고한 수요와 유동성을 보였다.
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2020년 3분기 누적 상업용 부동산 거래량 순위, 참고: 1천만달러 이상 거래 기준, 개발형 자산 제외, 자료: RCA


서울 거래량은 전년대비 3% 감소하며 10대 도시 중 최저 감소폭을 보였다. 아시아 주요 도시들의 순위가 2020년 들어 상승했다. 서울은 2018년, 2019년 12위였지만 2020년 3분기 7위로 껑충 뛰었다. 상하이는 13위, 베이징은 15위에 올랐다. 코로나19로 크로스보더(역외) 투자가 어려워지며 그간 글로벌 부동산의 주요 매수 주체였던 아시아 자본이 자국 시장으로 쏠린 결과로 분석된다.

글로벌 부동산 시장에서 가장 큰 타격을 입은 지역은 미주로, 2019년 대비 거래량이 42% 감소했고 EMEA(유럽, 중동, 아프리카)는 23%, 아시아 태평양 지역은 30% 감소했다. 크로스보더 투자자금의 영향이 큰 미주 지역의 특성을 보여준다.

상품별로 거래량 차이가 컸다. 물류센터 부동산은 전년대비 10% 감소하며 가장 양호한 성과를 보였고, 주택은 29% 감소에 그쳤다. 그러나 호텔과 리테일은 각각 62%, 39% 감소하며 타격을 크게 입었다.
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왼쪽부터 글로벌 상업용 부동산 지역별 거래액, 글로벌 상업용 부동산 상품별 거래액, 자료: RCA


지역별로는 최대 부동산 시장인 미국 시장의 타격이 컸다. 미국의 상업용 부동산 거래는 3분기 누적 2,219억달러로 전년대비 40% 감소했다. 코로나19 영향이 반영되기 전인 1분기에는 1,230억달러의 거래를 종료시키며 전년대비 20.7% 증가하는 호황을 이어가고 있었다.

그러나 2분기는 전년대비 66.4% 급감했다. 3분기는 2분기 대비 소폭 개선되었지만 가장 큰 축이던 크로스보더 투자가 저조한 탓에 전년대비 59.3% 감소한 594억달러에 그쳤다. 흔히 글로벌 금융위기 당시와 비교하지만 금융위기 당시 2008~2009년 거래량은 연평균 600억달러였다는 점에서 거래 경색에 따른 위기 가능성은 낮다.

글로벌 주요 도시이자 2015년까지만 해도 세계에서 가장 유동성 높은 자산국이던 런던 부동산 시장의 침체가 뚜렷하다. 2019년 12월, 보리스 존슨의 선거 승리 이후 일시적으로 심리가 개선되며 35개 부동산(30억파운드)이 거래되었지만 2020년 상반기 거래액은 2009년 이후 최저 수준으로 하락하고, 파리 중심부 거래의 4분의1에 그쳤다.
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2020년 런던 신규 진입자들의 거래
코로나19 외에도 브렉시트에 따른 정치적 불확실성으로 그간 런던 부동산 거래의 75% 이상을 차지했던 크로스보더, 특히 아시아 자금이 전년대비 무려 70% 감소했기 때문이다.

최근 일부 거래가 재개되고 있는데 상반기 무산됐던 딜이 성사되기도 했다. 런던은 유럽에 처음 진출하는 투자자들이 우선적으로 고려하는 시장이며 압도적으로 크로스보더에 의존한다.

브렉시트 이후인 2016년 중반, 다양핚 해외 기관투자자들은 런던 부동산을 담은 펀드를 출시했고 이는 주로 아시아 투자자에 의해 흡수되었다. 물론 가격 상승을 견인하지 못했지만 바닥을 지지하는 완충제 역할을 할 수 있었다.
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왼쪽부터 미주 상업용부동산 시장 거래액, EMEA 상업용부동산 시장 거래액, 자료: Bloomberg, RCA
미국과 런던의 특징은 글로벌 대도시로서 위기에도 늘 매입을 고려하는 잠재적 매수자 들이 있다는 점이다. 이는 자산을 처분해야 함에도 매수주체가 없어 부동산 시장이 파국으로 치닫던 글로벌 금융위기와 다른 점이다.

거래량 감소로 글로벌 부동산의 가격 상승에 제동이 걸리며 대부분 지역에서 캡레이트(cap rate)는 정체 상태다.

그러나 한국과 일본 등 아시아 주요 국가와 프랑스는 거래량 급감에도 자산 가격이 상승하며 2020년에도 캡레이트가 하락했다.

코로나19 타격이 크고 해외자금 의존도가 높은 미주의 캡레이트는 소폭 상승했다. 특히 독일과 스웨덴, 미국 순으로 캡레이트 스프레드가 크게 확대되었는데 금리와 자산가격이 동시에 하락했기 때문이다.

홍콩은 2019년부터 자산가격이 하락하며 2007년 이래 지속되었던 캡레이트 스프레드 축소에서 벗어났다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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