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[심층진단] 전세난 해결될까

전세난, 한국의 특이한 주택시장구조
단기적, 공공전세 확대...중장기적, 기업형 임대주택 필요


[글로벌홈 박주영 기자] 전세난이 심각하다.

전세난이 지속되는 이유는 역설적으로 정부의 부동산 대책 때문이다. 전세가격 상승세도 계속되고 있다. 주요 임대주택 공급 주체인 다주택자에 대한 규제가 강화됐고, 주택소유자의 자가 거주요건이 강화되면서 전세공급이 축소됐다. 반면, 임대차 3법으로 전세수요가 증가한 것이 전세난의 원인이다.

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서울 수도권 주간 전세가격 변동률 추이,자료: 부동산114
전세수급이 불균형해지면서 전세 주택 구하기가 어려워졌다. 전월세 거래량은 전년대비 10%대로 증가하고 있지만 의무계약기간이 4년으로 확대되면서 기존 전세 계약을 연장하는 비중이 높다.

기존 전세 거주자는 거주의 안정성이 강화되었지만, 신규 진입은 어려워졌다. 전세가 상승률은 정부의 부동산 대책 발표 이후 오히려 확대되었다. 임대료 상한선 규제로 인해 전세가 월세 또는 반전세로 전환되는 사례도 늘어나면서 실질적인 비용 부담은 더 높아졌다.

전세시장 안정화 대책이 추가적으로 발표될 전망이다. 1989년 전세 의무계 약기간을 1년에서 2년으로 연장했을 당시에도 전세시장에 4~5개월의 혼란기가 있었다. 올해는 혼란기가 더 길어질 것으로 예상되고 있기 때문이다. 당분간 전세난이 지속될 전망이다.

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전국 전월세 거래량 및 월세 비중 추이, 자료: 국토교통부
전세난이 발생하는 근본 원인은 국내의 특이한 주택시장 구조에 있다.

공공임대 주택(22%)보다는 민간임대주택(78%), 특히 등록되지 않은 개인(60%)의 임대주택 공급 비중이 높은 국내 주택구조 특성상 임대주택시장은 불안정하다. 전세공 급이 매매시장과 연동되어 있기 때문이다.
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국내 주택시장 구조(2019년 기준), 자료: 통계청
반면 미국·일본과 같이 주요 대체투자 자산으로서 기업형 임대주택이 발달한 국가의 임대주택공급은 경기 및 임대주택 수요에 맞춰 탄력적인 공급이 이뤄진다.

미국은 상업용 부동산 투자중 33%가 다가구주택(아파트, 콘도미디엄 등)으로 오피스 24% 보다 비중이 높다. 일본은 상장 리츠 중 16%가 주택리츠이다. 복합리츠가 투자하고 있는 주택 까지 고려하면 주택리츠의 비중은 더 높아진다. 일본은 신규 주택 건설물량 중임대를 목적으로 하는 주택의 비중이 약 40%이다.

주택은 상업용 부동산 중 안정적인 자산으로 여겨진다. 소득 및 임대료 대비 상대적으로 높은 주택가격, 도심 선호 현상 영향으로 경기 민감도가 낮기 때문이다.
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미국 상업용 부동산 투자 내 세부 섹터별 비중, 자료: CBRE
투자상품에 따라 편차는 있겠지만 과거 금융위기에도 공실률은 낮게 유지됐다.

주택자산의 투자 수익률도 양호한 편이다. 해외에도 국민들의 거주 안전성을 보호하기 위해 임대료 규제가 있다. 최근 주택가격 상승으로 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 서민들이 많아지자, 주요 도시에서 임대료 규제가 강화되었다.

캘리포니아는 임대료 인상폭을 10% 미만으로 제한했고 뉴욕은 임대료 가이드라 인을 제시했다. 베를린은 지역별 기준임대료를 통해 임대료를 제한하고 있다.

그러나 주목할만한 것은 임대료 규제 적용 대상이다. 도시별로 차이는 있으나 최소 준공 후 5년 이상된 주택이 규제 대상이다. 신규 주택은 규제를 적용받지 않는다. 투자수익률 하락으로 임대주택 공급이 축소되는 것을 방지하기 위함이다.

반면, 국내는 개인 뿐만 아니라 법인의 주택 구매 관련 세제가 강화되면서 신규 공급이 축소될 것으로 예상되고 있다.

국내에서 해외와 같이 기업형·기관형 임대주택시장이 발전하지 못한 것은 전세계에서 국내 유일한 ‘전세’제도 때문이다.
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일본 주택리츠 시가총액 및 주택리츠 비중 추이, 자료: Bloomberg
월세가 100%인 미국, 일본과 달리 전세 비중이 높은 국내는 임대수익률이 낮다.

최근 일반 아파트의 임대주택 거래중 월세 거래 비중이 높아지고 있지만, 여전히 40%대에 불과하다. 이마저도 완전 월세보다는 반전세 비중이 높다.

국내에서도 주택리츠가 늘고 있으나 공공임 대주택 위주이다.

2020년 이지스레지던스리츠가 상장되었지만, 5%대의 배당수익률에는 월별 임대료보다 주택 매매차익의 기여도가 높게 설정되어 있다. 높은 매각 차익을 제공할 수 있는 임대주택을 찾기가 어려워, 6%대의 배당수익률을 맞춰주는 후속 투자자산의 발굴이 해당 리츠의 향후 과제이다.
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주요 도시 민간 임대주택 관련 임대료 규제 현황, 자료: 신한금융투자
중장기적으로 국내에서 기업형·기관형 임대주택이 발달하기 위해서는 투자수익률 개선, 투자자금 회수 활성화가 필요하다.

공공재건축이 향후 공공지원형 임대주택(舊 뉴스테이) 도시정비(재건축·재개발) 사업으로 발전한다면, 국내에서도 기업형·기관형 임대주택 도입과 확산이 가능할 수 있다.

중산층을 대상으로 하는 임대주택으로 도입된 공공지원형 임대주택의 경우 초기 시장(건설사 및 신탁사)의 관심을 끌었지만, 임대료 규제 등으로 사업성이 낮아지자 최근 진행이 더뎌졌다. 그러나 임대주택 공급면적 확대, 용적률 상향 등이 제공된다면 사업성은 개선될 수 있다.

현재 전세시장 안정화 대책은 공공임대주택 중심이지만, 예산의 한계로 인해 공공임대주택의 공급량이 한정될 수 밖에 없음을 감안하면 민간의 개입이 불가피하다.

국내 주택구조 상 전세수요의 수준을 조정하기는 어렵다. 이에 일괄적인 임대료 관리보다는 공공과 더불어 민간을 활용한 공급 확대안이 필요하다. 기업형·기관형 임대주택은 중장기적으로 임대주택 공급을 안정화시키는 역할을 할 수 있다.

대체투자시장에 있어서 기업형·기관형 임대주택시장 성장은 긍정적이다. 오피스와 같은 특정 자산에 편중되어 있는 상업용 부동산 시장에 주택자산 편입은 수익률 개선 및 변동성 완화에 도움이 될 수 있다.

전세난은 어려운 과제이지만 31년만에 결정된 전세 의무계약기간 연장, 임대료 상한선 규제 등 새로운 제도 도입의 계기가 된 것도 사실이다. 이번 전세난이 중장기적으로 안정적인 임대주택 공급 시스템이 확립되는 기회가 될 수 있기를 기대한다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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