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[집중분석] 글로벌 리테일 부동산, 중장기적 투자축소 '불가피'

과거 대비 투자 수익률 하락 예상
가성비, 필수품 위주 업체가 상대적으로 실적 견조 예상


[글로벌홈 이정연 기자] 글로벌 리테일 부동산은 중장기적으로 투자 축소가 불가피할 전망이다.

프리킨(Preqin) 설문조사 결과, 투자자들이 코로나19로 인해 피하고 싶은 섹터 1위가 리테일 중심 부동산이었다. 임대료 하락으로 수익률이 축소되고 있고, 이후 자금 회수도 어렵기 때문이다.

리테일 업체들이 CAPEX를 온라인 부문에 집중하면서 오프라인 점포의 추가 투자는 축소된지 오래다. 미국 리테일 리츠의 자산 개발은 지난 2015년 이후 연평균 16% 속도로 하락했다.
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Preqin 설문조사: 코로나19로 인한 2020 피하고 싶은 자산, 자료: Preqin
코로나19로 리테일 업체들의 오프라인 점포 구조조정 속도가 가속화 될 전망이다.

집객력 하락이 예상되는 가운데 온라인 투자를 위한 자금이 필요하기 때문이다. 일시적으로 리테일 부동산 공급이 증가하면서 리테일부문은 가격, 임대료, 거래 모두 부진할 전망이다.

특히 앵커 테넌트 비중이 큰 대형 소핑몰 타격이 클 수 있다. 일반 상점 대비 집객력이 높은 헬스케어나 체험형 시설에 대해서는 이후 투자가 회복할 수 있겠지만, 과거대비 안전·위생 관리에 대한 추가 투자로 수익률이 축소될 가능성이 있다.

또한 코로나19와 같은 사태 발생시 급변동하는 실적에 대응할 수 있는 계약 조항이 추가되거나 임차인에 대한 평가가 엄격해질 가능성이 높다.
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코로나19로 인한 판매 네트워크 변화 관련 서베이, 자료: CBRE
리테일 중에서는 가성비와 필수품 위주의 업체가 상대적으로 견조할 전망이다. 이번 코로나19 사태에서도 필수품을 다루는 판매점은 영업 중단이 짧았고, 오히려 수혜를 봤다.

다수의 소규모 상점으로 임차인을 다각화한 리테일 부동산도 실적 타격이 제한적이었다.

리얼티인컴(Realty Income)이 이에 해당된다. 시장 우려와 달리 부동산 수입은 매우 안정적으로 배당을 지급해 왔는데, 부동산수입 임차인의 약 80%가 필수품·가성비·서비스 중심 산업등 경기 방어력이 높은 업체들로 구성이 되어 있기 때문이다. 금융위기에도 동사 자산 점유율은 97% 이상을 유지했다.

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Realty Income 임대차 계약 특징, 자료:Realty Income
특정 임차인에의 의존도를 높이지 않은 것도 배당 안정성에 기여했다.

가장 임차 비중이 높은 업체(Walgreens)가 2019년 기준 6.1%에 불과하다. 임차인 구성이 분산되어 있어, 특정 산업의 위기가 부동산수입의 실적, 배당, 주가에 영향을 주기 어려운 구조이다.

계약기간이 상대적으로 길고, 점포 평균 임차 면적이 1.2만평방피트 밖에 되지 않아 임차인 대체 가능성이 높다는 점도 경기 민감도를 낮추는 요인이 되었다.

이정연 기자 ljy2@globalhome.co.kr
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