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[분석] 전세대책, 3가지 정책적 한계와 대안

[글로벌홈 박정배 기자] 정부는 '임대차 3법 도입'후 전세가격 급등에 대응해 오는 2022년까지 11.4만호를 추가공급하는 '서민 주거 안정 방안'을 발표했다.

아파트가 빠진 주택공급이라는 비판이 적지 않지만 정부의 역할이 서민의 주거안정과 같은 주거복지 관점에서 추진해야 하는 당위성을 고려해 볼 때 적절한 조치로 다소 늦은 감이 없지 않다.
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주간 전세가격 상승률 추이, 자료: 부동산114, 키움증권 리서치센터, 4주 전 대비 상승률
문제는 정부의현 정책으로는 시장에서 요구하는 전세가격 안정을 기대하기 어렵다는 현실이다.

그 이유는 다음과 같다. 첫째, 대부분 전문가가 인용하는 전세가격 상승률은 아파트 가격지수로 비 아파트 중심의 공급 물량 확대가 아파트중심으로 공표되는 전세가격 지표를 안정화하기에는 한계가 있을 수 밖에 없다.

둘째, 임대차 3법의 제도적 보완책이 제시되지 않았다는 점이다. 임대차 3법 자체만으로도 주거 안정, 전세가격 안정을 기대할 수 있었지만 정책의허점으로 부작용이 더 클 것으로 예상된다.

계약 갱신 청구권 행사자에 대한 자발적 신고 유도 등 전월세 신고제연기에 대한 보완책이 필요해 보인다. 재계약 세입자 입장에서 볼 때 2년 전 대비 평균 10% 이상 전세가격이 상승했음에도 계약갱신청구권 행사가 60%대에 그치는 것 역시 정책의 허점이라 볼 수 있다.

임대차 보호법 위반의처벌을 정부가 과징금 부여 등의 형태로 개입하지 않고 양 당사자간 처리하도록 한 점이 제도의 맹점으로 보여진다. 이대로면 제도를 악용하는 사례가 늘어나, 제도가 무력화될 가능성도 배제할 수 없다.

셋째, 전세가격 안정화를 위한 근본적인 대안을 내놓기에 적절한 시점 이었음에도 별다른 조치를 내놓지 못했다. 전세가격 상승은 금리인하와 더불어 전세대출이 전세계약의 절반 이상을 차지하면서 나타나는 불가피한 현상이라 할 수 있다. 즉 자동차의 구매 방식이 현금 구매에서 리스 방식으로 변경한 것과 같다.

이렇게 되면 세입자의 실질가격은 전세액면 가격이 아니라 이자 비용으로 바뀐다. 금리가 하락하면서 전세 실질 가격이 하락하는 것이다.

2018년 말 대비 9월말까지 전세대출 금리가 35% 하락했다는 것은 전체 세입자가 대출을 이용할 수 있다면 앞으로도 25% 이상 전세가격이 오를 수 밖에 없다는 뜻이다.

결국, 전세가격 안정화를 위해서는 전세의 리스화 현상 차단이 필요하다. 즉, 세입자의 대출을 이용한 전세를 축소해야 가능하다는 것과 같다.

전세자금 대출은 10월말 기준 127.1조원으로 전년 말 대비 29% 성장했다. 전세자금대출은 가장 높은 성장률을 기록한 가계대출상품으로 가계부채 증가의 주범이기도 하다.
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국내 은행 월별 대출 순증 추이, 자료: 한국은행
이처럼 급격히 늘어난 원인은 주택금융공사, 서울보증보험 등 정부투자기관이 최대 5억까지 보증을 한 점이 주효했던 것으로 추정된다. 2억 이상 대출이 전체 순증의 절반에 달하는 점을고려해 볼 때 서민 대상이 아닌 고액 보증의 축소 등 정부의 과도한 시장개입을 줄이는 것도 DSR 도입 등 대출규제 강화와 함께 정부가 고민하는 대안이 될 것이다.

결국 전세시장 안정화의 핵심은 전세대출 정책이 될 수 밖에없다. 일방적 규제로 일관한다면 은행에 부담이 될 수 밖에 없다.

그러나 전세자금 대출 보증한도를 줄여 시장에맡긴다면 마진을 적절히 확보할 수 있다는 점에서 부정적으로만 볼 수는 없다. 전세 대책은 이번이 끝이 되기 어렵다.

박정배 기자 jbpark@globalhome.co.kr
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