아파트가 빠진 주택공급이라는 비판이 적지 않지만 정부의 역할이 서민의 주거안정과 같은 주거복지 관점에서 추진해야 하는 당위성을 고려해 볼 때 적절한 조치로 다소 늦은 감이 없지 않다.
그 이유는 다음과 같다. 첫째, 대부분 전문가가 인용하는 전세가격 상승률은 아파트 가격지수로 비 아파트 중심의 공급 물량 확대가 아파트중심으로 공표되는 전세가격 지표를 안정화하기에는 한계가 있을 수 밖에 없다.
둘째, 임대차 3법의 제도적 보완책이 제시되지 않았다는 점이다. 임대차 3법 자체만으로도 주거 안정, 전세가격 안정을 기대할 수 있었지만 정책의허점으로 부작용이 더 클 것으로 예상된다.
계약 갱신 청구권 행사자에 대한 자발적 신고 유도 등 전월세 신고제연기에 대한 보완책이 필요해 보인다. 재계약 세입자 입장에서 볼 때 2년 전 대비 평균 10% 이상 전세가격이 상승했음에도 계약갱신청구권 행사가 60%대에 그치는 것 역시 정책의 허점이라 볼 수 있다.
임대차 보호법 위반의처벌을 정부가 과징금 부여 등의 형태로 개입하지 않고 양 당사자간 처리하도록 한 점이 제도의 맹점으로 보여진다. 이대로면 제도를 악용하는 사례가 늘어나, 제도가 무력화될 가능성도 배제할 수 없다.
셋째, 전세가격 안정화를 위한 근본적인 대안을 내놓기에 적절한 시점 이었음에도 별다른 조치를 내놓지 못했다. 전세가격 상승은 금리인하와 더불어 전세대출이 전세계약의 절반 이상을 차지하면서 나타나는 불가피한 현상이라 할 수 있다. 즉 자동차의 구매 방식이 현금 구매에서 리스 방식으로 변경한 것과 같다.
이렇게 되면 세입자의 실질가격은 전세액면 가격이 아니라 이자 비용으로 바뀐다. 금리가 하락하면서 전세 실질 가격이 하락하는 것이다.
2018년 말 대비 9월말까지 전세대출 금리가 35% 하락했다는 것은 전체 세입자가 대출을 이용할 수 있다면 앞으로도 25% 이상 전세가격이 오를 수 밖에 없다는 뜻이다.
결국, 전세가격 안정화를 위해서는 전세의 리스화 현상 차단이 필요하다. 즉, 세입자의 대출을 이용한 전세를 축소해야 가능하다는 것과 같다.
전세자금 대출은 10월말 기준 127.1조원으로 전년 말 대비 29% 성장했다. 전세자금대출은 가장 높은 성장률을 기록한 가계대출상품으로 가계부채 증가의 주범이기도 하다.
결국 전세시장 안정화의 핵심은 전세대출 정책이 될 수 밖에없다. 일방적 규제로 일관한다면 은행에 부담이 될 수 밖에 없다.
그러나 전세자금 대출 보증한도를 줄여 시장에맡긴다면 마진을 적절히 확보할 수 있다는 점에서 부정적으로만 볼 수는 없다. 전세 대책은 이번이 끝이 되기 어렵다.
박정배 기자 jbpark@globalhome.co.kr
