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[홈포커스] 건설사, 주택정비사업 뛰어든 이유

주택도급사업 참여도, 정비사업 > 일반개발분양
서울 재건축대상, 준공 30년 주택 55만호 존재...아파트는 29만호


[글로벌홈 박주영 기자] 주택정비사업이 건설사에게 중요한 이유는 새로운 택지를 조성해야하는 도시·택지개발사업과 달리 사업성이 입증된 사업지이기 때문이다. 사업의 원가율의 높고 낮음이 아닌 건설사가 프로젝트에 참여하는 유인이 높다는 얘기다.

택지 조성이나 시행 단계부터 참여하는 자체개발사업을 제외시, 국내 건설사 주택사업의 대부분은 주택 도급사업이며 사업성만 놓고 보면 도시·택지개발보다는 정비 사업이 중요하다.
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전국 정비사업 및 신규개발사업 분양 추이: 2015년 이후 전국적으로 정비사업비중 크게 상승, 자료: 부동산114
정비사업이 시장의 관심을 받는 이유는 신규로 택지공급이 불가능한 CBD나, 역세권에서도주택공급이 가능하기 때문이다.

특히 인구대비 주택수가 절대적으로 부족한 서울이나 수도권은 정비사업지에서 발생하는 주택수요는 매우 높다. 사업성이 높은 만큼 시행주체들이 ‘상위 브랜드’를 선호하는 흐름이 이어지고 있다.

정비사업이 증가하는 상황에서 대형건설사 점유율이 상승하는 것 또한 이와 같은 이유 때문이다. 지방 5대 광역시나 일부 지방도시도 정비사업이 증가하면 미분양은 상대적으로 감소하게 된다.

재건축사업의 대상이 되는 준공 30년 이상 노후주택은 2019년 기준 서울에만 55만호가존재한다. 이 중 아파트가 29만호로 50% 이상을 차지하고 있다. 서울은 1970년대부터 강남과 여의도를 중심으로 대규모 아파트사업이 진행되었으며 노후 구역 전체를 계획하에 정비하는 재개발 사업보다는 기존에 세워진 노후 아파트를 철거하고 새로신축하는 대단지 재건축 사업이 정비사업의 대부분을 차지하고 있다.
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전국 노후주택: 멸실 없으면 2028년까지 연평균 10% 증가, 주: 향후 멸실주택 없다는 가정 하 단순 산술 (20년이상 주택 → 10년뒤 30년이상 주택),자료: 통계청
전국적으로는 30년 이상 노후주택은 총 329만호가 있으며 이 중 아파트는 93만호로 8%에불과하다. 즉 서울을 제외한 수도권이나 지방 광역시·도시의 정비사업은 구역 전체를 정비하는 재개발사업이 주를 이루게 될 전망이다.

전국적으로 노후 주택은 서울 및 수도권을 중심으로 집중되어 있으며 부산광역시, 경상북도에도 20만호에 가까운 노후주택이 존재한다. 미분양 우려가 존재하는 수도권 외곽지역이나지방 광역시 및 도시의 경우 신규 택지를 조성하는 개발사업보다는 정비사업에서 대형사들이 참여할 유인이 높다는 판단이다.

주택 정비시장에서 ‘주택 브랜드’는 매우 중요하게 작용한다. 정비사업은 통상적으로 택지·도시개발사업 보다 높은 사업성을 가지며, 프로젝트의 ‘주인’인 조합은 높은 인지도의 주택 브랜드를 선호하기 때문이다.
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2020년 대형 주택 5사 정비사업 점유율, 주: 각 사 자회사 포함 기준, 아파트만 포함, 자료: 부동산114
지난 20년 동안 정비사업의 비중이 상승하는 시점에 브랜드 건설사들의 점유율이 상승했던 것도 이와 같은 이유이다.당분간 국내 주택 정비사업은 규제가 집중되는 서울보다는 경기·인천과 지방 광역시 중심의 재개발 사업이 주를 이룰 전망이다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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