globalhome

[분석] 미국 부동산시장 '호조세'..."강한 정책 대응의 산물"

[글로벌홈 박정배 기자] 미국 정부의 코로나19 팬데믹 이후 전례없는 부동산 정책 대응으로 주택 시장의 강한 호조세가 이어지고 있다.

거주용 주택시장의 80% 이상을 차지하는 기존 주택시장의 놀라운 판매 증가세에 힘입어 공급업체의 체감경기를 대변하는 전미주택건설업협회(NAHB)의 10월 주택시장지수(85)는 3개월 연속 역사적 최고치를 경신하는 저력을보여주고 있다.

지난 9월 기존주택판매는 654만채가로 집계되면서 전월비 9.4%(전년비 20.9%) 급증했다. 재고(I/S 비율 2.7개월치)와 주택가격(중간값, 전년비14.8%) 모두 지난 2007년 부동산 버블 붕괴 직전 수준을 넘어서는 역사적 수치다.

이번주 발표되는 11월 주택시장지수 기대치가 여전히 높다. 블룸버그라 주택시장 기대치를 85로 예상하고 있다.
center
미국 기존주택판매는 전월비 하락 반전 예상, 자료: Bloomberg
다만, 10월 기존주택판매는 현 경기에 동행하는 9월 신규주택판매(전월비 -3.5%)가 부진했던 점을 감안할 때 전월비 하락 반전이 예상되고 있다. 블룸버그는 전월비 -1.5%하락을 예상하고 있다.

그러나 부동산시장을 둘러싼 향후 단기 전망은 밝지 않다. 오는 12월과 내년 1월 전후로 미국부동산시장을 둘러싼 단기 전망은 그리 밝지 않아 보인다.

첫째, 코로나19 대책 중하나인 임차인 퇴거 유예조치가 가장 큰 걸림돌 중 하나이다. 모라토리엄 만료까지 임대 부채를 지불하지 못하는 세입자는 내년 1월 퇴거 위험에서 방치될 수 있다.

필라델피아 연은은 체납 임대료가 최소 72억달러에서 최대 180억달러에 달할 것이라고추정하고 있다. 국제신용평가사 무디스는 세입자 미납 집세가 전체 세입자(3200~3400만가구 추정)의 약 1/3에 달할 경우 최대 700억달러(1280만 가구x5400달러)에 이를 것으로 추정하고 있다.

둘째, 미국 내 일간 확진자수가 15만명에달하는 등 코로나19 확산세가 심상치 않다. 지역별로도 모든 50개주에서 지난주 대비 코로나19 확진자수가 증가했다.

문제는 겨울철을 앞두고 미 대선을 치루면서 사태의 심각성이 더해지고 있다는 점이다.

조 바이든 당선인의 코로나 자문위원인 마이클오스터홀름 미네소타대 감염병 센터장은 지역봉쇄 조치가 필요할 수 있음을 언급하기도 했다.

2차 팬데믹이 시작되면, 지난 2/4분기 중 경험한 부동산시장에서의 출렁임이또 한번 나타날 개연성이 크다.

대형 악재를 해결할 수 있는 재정정책의 부재가 우려된다. 다만, 두가지 대형 악재는 단기간 내에 해법을 찾기가 쉽지 않아 보인다.
center
코로나19 장기화 시 합리적 소비 성향 살아날 개연성, 자료: Bloomberg
미 연준은 이미 제로금리 환경과 상업용을 포함한 모기지담보부증권 매입을 통해 할바를 다한 상황이다.

대형 악재들은 정부의 재정정책을 통해서 풀어가야하는 문제이다. 그러나, 트럼프 대통령의 대선 결과 불복으로 사태의 양상이 길어지고 있어우려스러운 상황이다. 늦어도 12월 8일까지 주별 선거관련 분쟁이 마감되어야만 당월 14일에선거인단 투표에서 대통령 당선인을 최종 확정지을 수 있다.

박정배 기자 jbpark@globalhome.co.kr
<저작권자 © Global Home, 무단 전재 및 재배포 금지>

영상