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[글로벌리츠] 신규자산 취득 지연 잇따라..."배당금 축소 전망"

배당수익 성장 가능한 리츠에 선별 투자할 필요

[글로벌홈 박주영 기자] 글로벌리츠들이 신규자산 취득 지연이 잇따르고 있다. 이에 따라 리츠의 배당금 축소도 우려되고 있다.

리츠(REITs)는 다수의 투자자에게 자금을 모아 부동산 관련 자산에 투자하는 부동산 간접투자상품이다. 투자한 기초자산의 임대료를 기반으로 배당을 지급하는 구조로, 임대료 및 시장가치 변화를 반영하는 동시에, 실물 자산대비 단위당 투자비가 적고 유동성이 높아 투자자들의 관심을 받았다.

코로나19 사태 전에는 높은 배당수익률에 더해 정부의 우호적인 지원책에 힘업어 밸류에이션도 상승했었다.

그러나 코로나 이후 리츠 주가는 급락을 면치 못하고 있다. '사회적 거리두기'로 임차인의 임대료 지급능력 악화, 이로 인한 공실률 상승, 리츠의 배당 축소 우려가 커졌기 때문이다. 밸류에이션 부담이 높아졌던 시점에서 외부 충격이 발생하자, 글로벌 리츠 주가는 고점대비 40~50% 급락했다.
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주요국 리츠 배당금 축소 내역, 자료: Bloomberg
실제 주요 글로벌 리츠들은 2020년 배당금 축소가 예상되고 있다. 건물 공실률 상승과 신규 자산 취득의 지연 때문이다. 그러나 호텔·리테일과 같이 공실률 악화가 장기화되는 섹터를 제외하고는 배당의 하향폭은 제한적일 것으로 예상된다. 부동산 임대차 계약 구조 상(장기, 정액 기준), 임대료 변동 가능성이 작기 때문이다.

현재 글로벌 리츠의 주가 조정은 좋은 투자 기회가 될 수 있다. 단, 주의해야할 점은 리츠의 배당수익은 특정 자산에서 발생하는 것으로 일반 상장기업처럼 산업의 성장성을 따라 임대수익이 성장하지 않는다는 것이다.

김선미 신한금융투자 연구위원은 "각 리츠별로 임대수익의 성장성에 대한 평가와 판단이 필요한 시점이다"며 "무분별한 기대감을 반영한 밸루에이션 확대는 경계해야 한다"고 강조했다.

리츠는 기존 자산에서의 임대료 상승이나, 신규 자산 개발을 통한 임대수익 확보를 통해 배당수익 성장을 도모할 수 있다.

기존 자산에서의 임대료 상승이 가능한 섹터는 물류 부동산이다. 초과수요 상태가 지속되고 있어 임대차 계약 갱신·재계약 때 임대료 인상률이 약 30%에 달하는 것으로 파악되고 있다.

신규 자산 매입이 없이도 임대수익 성장이 가능하다. 이에 주요 글로벌 물류센터 리츠의 주당 배당금은 연간 10% 이상 성장을 지속하고 있다. 물류센터 중에서도 공급 탄력성이 가장 낮은 Last-mile 물류센터를 많이 보유한 업체들의 배당 성장률이 상대적으로 높고 안정적일 전망이다.

신규 자산 개발을 통해 배당수익률을 확대해 나가는 섹터는 데이터센터이다. 데이터센 터는 임대료가 사용 공간, 사용 전력량, 상호연결성, 하드웨어·서비스 등에 의해 결정된다.
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리츠(REITs) 투자 전략, 자료:신한금융투자
콜로케이션 데이터센터 공급이 확대되며 데이터센터 임대료는 오히려 전년대비 하락 중이다. 이에 데이터센터 업체(리츠)는 임대료 인상보다 신규 자산 인수를 통한 사용량 확대로 배당 성장을 확보하고 있다.

데이터센터 리츠들은 FFO 기준 배당성 향이 45~55%로 낮은 편인데, 신규 자산 투자에 대비하기 위하여 배당 가능 이익을 유보 하기 위함이다.

이후 배당수익률보다 높은 투자수익률(ROIC)를 보이는 자산을 매입하여 배당수익을 올려가는 전략이다. 주요 글로벌 데이터센터 리츠의 자산 성장률은 20~30% 수준이며, 데이터센터의 중장기 성장성이 부각되며 연간 총수익률은 30%내외에 달한다.

코로나19 이후 부동산 자산 투자 추이는 양극화 될 전망이다. 물류센터와 데이터센터와 같은 비전통 자산으로 투자 비중이 확대될 전망이다. 오피스·주택부문은 캡레이트 스프레드 확대를 겨냥한 핵심자산 투자가 증가할 수 있다.

글로벌 리츠도 유사한 흐름이 예상된다. 국가별로는 아시아권 리츠보다 미국 리츠의 투자 매력이 높을 전망이다. 특정 섹터의 자산으로 투자 집중도가 높고, 자산의 추가 개발 및 매입에 적극적이라 산업의 성장성을 향유할 수 있는 구조이기 때문이다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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