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[집중분석] 글로벌 물류, 라스트마일 물류센터 수요 급증

[글로벌홈 이정연 기자] 물류부동산은 입지에 따라 게이트웨이 분배(Gateway Distribution), 멀티마켓 분배(Multi-market Distribution), 도시 분배(City Distribution), 라스트마일배송(Last-mile Delivery)으로 구분된다.

게이트웨이분배는 항만·공항 등 해외 원거리 무역 접근성이 원활한 지점이며, 멀티마켓분배는 다수의 소비지 시장에 접근이 가능한 지역, 도시분배는 배송 효율이 중요하지만 시급성 면에서는 라스트마일배송보다 열위인 경우, 라스트마일배송은 배송효율을 최우선 기준으로 설치된 물류센터이다.
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배송거리 및 시간에 따른 물류센터 구분, 자료: Prologis
이커머스 성장과 함께 도시화가 더 가속화되면서 소비지와의 인접성이 강조되는 추세라 라스트마일 배송과 도시분배에 대한 수요가 급증하고 있다.

특히 리테일업체들의 배송 경쟁 강화, 소비자들의 배송 시간에 대한 높아진 눈높이 등을 고려했을 때 라스트마일 물류센터에 대한 수요는 점차 강화될 전망이다.

일부 리테일 업체들은 보유하고 있는 오프라인 점포를 배송 거점센터로 활용하는 안을 검토하기도 하나 배송 트럭 주차 공간, 제품 상하차를 위한 높은 천장 등의 공간 조건을 고려했을 때 오프라인 매장으로는 한계가 있다.
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Last Mile 물류센터 건물 특징, 자료: Prologis
라스트마일 물류센터는 재계약시 30% 내외의 임대료 인상을 보일 정도로 공급이 부족하다. 급증하는 수요에 공급이 탄력적으로 대응하지 못하는 가장 큰 이유는 물류센터 건립을 위한 용지가 부족하기 때문이다. 도심 내 주요 용지는 상업용, 주거용으로 개발했을 때 수익률이 더 높다.

산업용 용지 신규 허가에 있어서도 물류센터보다는 고용 창출력이 높은 데이터센터를 선호하는 경향이 크다. 기존 시설의 노후화로 운영의 효율성이 낮아진 점, 코로나19로 인해 신규 개발이 지연된 점 등도 라스트마일 수급 불균형을 심화시킨 요인이다.

라스트마일 물류센터의 임대료는 큰 폭 상승했다.
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Supply Chain 비용 구조, 자료: Establish,inc/HWD, Prologis
프롤로지스에 따르면 도심에서 50마일 떨어진 물류센터의 임대료 대비 라스트마일(도심 내 10마일 이내)의 임대료는 3.5배 ~3.7배 높다. 이 추세가 이미 도심 외곽까지 퍼져 도심으로부터 100마일권의 물류센터 조차도 2016년 대비 임대료가 크게 상승한 것을 확인할 수 있다.

높은 임대료에도 불구하고 라스트마일에 대한 수요는 높을 전망이다. 라스트마일은 배송 시간을 단축할 수 있을 뿐만 아니라 경제적으로도 효과적이기 때문이다.

공급업체의 서플라인체인 비용 구조를 보면, 전체 비용의 50%가 교통비이다.

반면 물류센터 임대료는 4.3%에불과하다. 라스트마일 물류센터 임대료가 급하게 상승한다고 해도 교통비 절감 효과가 전체 비용 측면에서는 더 크다.

교통비과 인건비를 1% 절감할 경우 임대료는 15~20% 인상이 가능하다. 라스트마일 물류센터의 임대료가 30%씩 상승할 수 있었던 이유다.

라스트마일 물류센터의 공급 부족 및 부작용(교통체증, 주차난, 대기오염 등)을 최소화하기 위한 노력으로 최근 물류부동산 시장에서는 복층의 물류센터, 유럽의 라미로(LaMiLo), 수마일(Smile)과 같은 도심 내 물류 공동화 프로젝트 등이 이슈가 되고 있다.

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도심 내 거리별 임대료 수준 상대 변화, 자료: Prologis
복층의 물류센터는 아시아에서는 흔하지만 미국, 유럽에서는 흔치 않은 형태다. 단층이 복층보다 50% 이상 건설비용이 낮기 때문에 서구권 물류센터는 대부분이 단층이다.

그러나 이제는 배송 스피드가 그 어느 때보다 중요하고, 당일 배송을 위해 배송비를 내겠다는 소비자 들의 비중도 높아져 복층의 물류센터 개발이 늘고 있다.

시애틀(Prologis), 뉴욕(Brooklyn, Bronx,Queens·Goldman Sachs, Bridge Development Partners), 샌프란시스코, LA와 같은 대도시에서 복층의 물류센터 개발이 진행 중이다. 향후에도 개발 안건은 증가할 전망이며 투자자들의 관심 증가가 예상된다.

라미로(Last Mile Logistics)는 북서유럽 국가 내 주요도시들(Brussels, Camden, Dublin, Karlsruhe, Maastricht, Luxembourg, Paris and Perth)의 물류센터를 통합, 공동 운영하는 프로젝트이다. 다수의 택배업체가 동시에 운영되면서 도심 내 교통 체증과 환경오염, 비용 상승 등을 유발하는 문제를 해결하기 위해 라스트 마일을 최적화하는 것이다.

라미로에는 도시별로 총 6개의 파일럿(pilot)프로젝트가 포함되어 있는데, 브뤼셀파일럿(Brussels pilot) 프로젝트에서는 여러 공급자가 같은 주소에 배송시 혼재센터(도심 내 창고)에 물품을 집합시켜 친환경 적인 운송 수단을 이용하여 한꺼번에 배송하는 시스템을 연구한다.

파리파일럿(Paris pilot)프로젝트는 파리 외곽의 여러 지점에서 파리로 직접 배송하는 기존 방식에서 파리 중심부에 소형 혼재센터를 두고 전기 자전거와 차량으로 제품을 운송하는 방식을 연구 중이다. 첨단 교통시스템을 활용해, 교통 혼잡 정보, 사고 정보 등을 확보하여 배송 시간을 조정해주는 기능도 있다.

런던파일럿(London pilot)프로젝트도 내용은 유사하다. 런던 프로젝트에는 런던 면적의 10%를 차지하는 자치구에서 127개의 공급자 및 택배회사가 참여하고 있다.

주 300회의 주문들이 250개의 빌딩에 일주일에 100번 정도 운송되는데, 배송 일수는 기존 대비 40% 축소되었으며 주문량은 30% 증가하는 효과가 나왔다.

라미로와 유사한 프로젝트로 스마일프로젝트(도심 지역에 친환경 이동형 컨테이너 기반의 소규모 분산 물류 시설을 도입. 그리스, 스페인, 프랑스, 크로아티아가 참여)와 시티로그(CityLog,도심 인근에 위치한 물류센터에서 도심 내 정해진 공간에 정해진 노선을 이용하여 화물 트럭을 운송하고, 도심 내에서는 트럭에서 옮겨 싣은 모듈을 작은 트럭을 이용해 배송하는 시스템. 도심 내 화물트럭의 주정차·배차를 위한 전용 공간을 구축할 필요가 없음) 등이 있다.

드론, 자율주행차 등을 활용한 배송 서비스도 개발 중이다. 이와 같은 프로젝트들이 현실화되는 속도에 따라 라스트마일 물류센터의 성장 여력이 정해질 전망이다.

이정연 기자 ljy2@globalhome.co.kr
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