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[집중분석]글로벌 주택 트렌드, 임대 선호와 도심 회귀 '가속화'

주택가격 상승 지속. 거주비 부담 확대는 이미 사회적 문제
캘리포니아 AB1482 발표, 임대료 상승률 10%가 상한
뉴욕도 기존 규제 강화
독일, 5년간 임대료 인상 불허


[글로벌홈 박주영 기자] 주택부문에서 세계 공통적으로 확인되는 트렌드는 임대 선호 현상과 도심회귀 현상이다.

미국의 연령대별 자가보유율 추이를 보면 65세 이상 연령대를 제외하고는 전반적으로 자가보유율이 낮아지고 있다.

이는 임대소득 증가율보다 가파른 주택가격 상승률, 이에 따른 주거비 부담 상승, 그리고 편의성과 시간에 높은 가치를 두는 인구의 비중 증가로 도심회귀 현상이 강해졌기 때문이다.
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미국 연령대별 자가보유율 현황, 자료: Bloomberg
과거 소득 수준에 맞춰서 도심 외곽으로 이동했다면, 지금은 자가 대신 임대 주택을 선택하더라도 도심에 거주하려는 의지가 높아졌다.

임대 거주 비중이 높아지자 타겟하고 있는 임차인과 타겟 지역에 따라 임대 주택 투자 상품도 다각화됐다. 그러나 주로 소득 대비 주택가격이 높고, 임대료와 주택가격의 격차가 높은 지역, 고용 창출로 인구 유입이 증가하는 지역에 대한 투자 선호도가 높은 것으로 파악된다.
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도심 회귀 현상, 도심과의 거리별 인구 증가률 전망, 자료: Statista
다가구주택 부동산은 통상적으로 경기 침체에 방어력이 높은 편인데, 대체제(자가 거주)가 적어지면서 과거 대비 다가구주택의 경기 민감도는 더 낮아진 것으로 보인다. 실제로 코로나19 이후 주택리츠들의 배당금 축소율은 다른 섹터 대비 적었다.

도심을 비롯한 특정 지역에 대한 선호도는 해당 지역의 주택가격 상승을 견인했다. 이에 소득의 30% 이상을 주거비로 지출하는 사람들의 비중이 늘고 있다.

최근 프라이스워터하 우스쿠퍼스(PwC)가 발표한 보고서에 따르면 런던에 거주하는 30대 연령층 상당수가 수입의 절반 이상을 임대료로 지출한다. 거주비 부담 상승은 이미 사회적 문제가 된지 오래다.

최근 일부지역의 정부는 주택 임대료에 대한 규제를 강화했다. 캘리 포니아(AB 1482), 뉴욕(Rent Stabilization Regulation), 베를린(Rent Freeze) 등이 그에 해당된다.

캘리포니아는 지난 2019년 9월 AB1482를 발표했다. 임대료 상승폭은 ‘물가상승률+5%’ 와 10% 중 작은 수치로 한정되며, 경기 둔화로 임대료가 동결되더라도 임대료 인상 한도가 이월되지 않고, 정당한 사유 없이 임차인 퇴거를 요청하지 못한다는 내용이 골자로 올해 1월부터 적용됐다.

뉴욕은 계약 갱신 시 지역 가이드라인에 맞춰 임대료 인상이 가능하다는 기존 규제에 대해 세입자 소득기준, 공실 탈규제 등을 폐지한다는 내용을 추가했다. 또한 세입자에게 중개 수수료를 부과하는 것도 금지했다.
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주요 도시 임대료 규제 현황, 자료: 신한금융투자
유럽은 임대료 규제가 미국 대비 강력하다. 독일이 대표적으로 임대료 상한선(지역 임대료의 110%)에도 불구하고 주택가격 상승이 지속되자 2020년부터 임대료 인상을 전면 금지시켰다. 규제 대상은 민간 임대주택 140만채이다.

임대료 규제로 주택 임대사업의 수익성 하락이 불가피해졌다. 단, 수익성 하락으로 인해 신규 주택 개발이 축소되는 것을 방지하기 위해 세 지역 모두 준공 후 일정 기간이 지난 주택에 한정하여 규제를 적용하기로 했다.

코로나19로 인해 저금리 기조가 지속되면서 주택가격 상승 가능성이 남아 있다. 이에 임대료 통제를 글로벌 트렌드로 받아들이고 다가구주택 투자 시 규제 노출도 및 영향을 점검할 필요가 있다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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