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[정책분석]부동산 공시가격 현실화..."재산세 부담 완화"

부동산 민심 '폭발'...재산세 완화 대상 축소, 종부세 부과대상 증가
진영 장관 "공시가격 현실화, 90%서 약간 완화할 듯"
부동산 리츠 투자수요 증가할 듯


[글로벌홈 박주하 기자] 정부가 부동산 공시가격 현실화 방침을 정했다. 동시에 재산세 부담 완화 정책을 내놨다. 그러나, 부동산 공시가격 현실화로 인해 재산세 완화 대상이 축소되고, 종합부동산세 부과대상이 증가할 것으로 예상되면서 부동산 민심은 악화되고 있다.
결국, 진영 행정안전부 장관이 공시가격 현실화 90%선을 완화할 것이라고 밝히며 부동산 민심을 달래고 있다.

부동산 공시가격은 조세와 복지 등 60여 개의 정책에 활용되는 기준이다. 정부는 현재 공시가격은 50~70% 수준의 낮은 시세 반영률과 가격대별 현실화율 격차의 불균형 문제를 해결하기 위해 개정한다는 주장하고 있다.

과거 정부는 ’89-’93 토지과표현실화, ’93 지가 현실화, ’00-05 공시지가 현실화를 추진했지만 마무리하지 못했다. 국토교통부와 행정안전부는 ‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따라 부동산 공시가격이 적정 수준의 시세를 반영할 수 있도록 ‘공시가격 현실화 계획’을 수립 발표하고 공시가격 현실화에 따른 세부담을 완화하기 위해 ‘재산세 부담 완화 방안’을 발표했다.

부동산 공시가격 현실화 계획과 재산세 부담 완화 방안은 현실화율 90%를 목표로 하고 있다. 6억 원 이하 주택 재산세 감면을 골자로 하며 공동주택 5~10년, 단독주택 7~15년, 토지 8년의 도달기간을 목표로 했다.
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공동주택과 단독주택간의 가격대별 현실화율 차이, 자료: 국토교통부
6억 원 이하의 주택에 대해서 재산세 부담 완화를 계획하고 있다.

공동주택은 2020년 현실화율 69%에서 10년에 걸쳐 90%로 제고하고, 현실화 편차가 큰 9억 원 미만 주택은 3년간 유형 내에서 균형 확보 후 이후 연간 약 3%p씩 약 7년간 제고(‘23년 70%, ‘30년 90%), 9억 원 이상은 5~7년간 연 약 3%p 올리는 계획을 가지고 있다.

단독주택은 공동주택보다 현실화율이 낮은 것을 고려해 15년내 현실화를 추진(연 3%p)하되, 9억 원 미만 주택은 선 균형 기간 3년 동안 연 1.5%p 이후 12년간 연 3.3~3.5%p 상승, 9~15억 구간은 10년 간 연 4.2~6.8%p, 15억 원 이상은 7년 간 연 5.2~7.7%p 상승 계획을 가지고 있다.
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공동주택 공시가격 현실화율 계획, 자료:국토교통부
토지는 용도지역별 현실화율이 유사(주거용 64.8, 상업용 67.0, 공업용 65.9, 농경지 62.9, 임야 62.7)해 별도의 균형 확보 기간 없이 8년 간 연평균 3%p 상승 방침을 정했다.

부동산 공시가격은 재산세 종부세뿐 아니라 농지부담금, 건강보험료, 복지수급, 장학금 수혜 등 60여개가 넘는 정책과 연계되어 있어 부동산 시장 외 영향도 클 것으로 예상된다. 공시가격 상승 과정에서 관련 조치들이 나타날 것으로 전망된다.

공시가격 6억 원 미만의 공동주택의 경우 재산세 부담 완화라는 정책이 같이 도입되었지만, 현실화율 도달과 주택 가격 상승으로 인해 완화 수혜의 대상(현재 정부 발표 안은 95%)은 현재보다 축소되고, 종합부동산세 부과 대상이 크게 증가할 전망이다.
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단독주택 공시가격 현실화율 계획, 자료:국토교통부
부동산 소유자들의 세부담 증가는 추가적인 입법이나 조치가 없을 경우 자연스러운 결과이며, 종합부동산세의 누진구조와 다주택자에 대한 세율을 고려할 때 특히 고가 주택 보유자의 보유세(재산세·종부세) 부담이 급증할 것으로 예상된다.

최근 임대3법에 따른 주택시장의 혼란에도 불구하고 정부의 정책기조가 유지된다는 시그 널이 확인되기 때문에 내년 상반기까지 다주택자의 매도 물량이 일시적으로 나타날 수 있다.

실물 부동산 보유비용이 증가하고, 공시가격 증가가 기준시가 상승 및 증여·상속의 가액을 상승시키면서, 주택 투자의 대안이자 증여·상속의 수단이 되었던 중소형 빌딩(일명 꼬마빌딩)의 투자 편익이 감소할 것으로 예상되며 신규 투자에 대해 보수적인 접근이 필요한 상황이다.

수년 전과 비교하여 부동산 직접 투자의 세후 수익률이 크게 하락했고, 부가적인 투자매력이 감소한 상황에서 국내 자산을 기초로 하는 부동산 상품과 리츠 수익률이 현실화율 방안으로 소폭 하락하더라도 오히려 상대적인 매력은 상승하고 있어 부동산 관련 상품과 리츠에 대한 투자수요는 증가할 것으로 기대되고 있다.

박주하 기자 parkjuha@globalhome.co.kr
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