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[집중분석] 전통 유통업체들이 떠난 자리

제이시페니·니만·마커스, 파산신청...백화점, 점포 구조조정
이커머스 성장의 가속화...오프라인 점포활용도 못높이면, 임대료 지급능력 하락


[글로벌홈 박주영 기자] 코로나19 타격이 가장 큰 산업으로서 현재 리테일 부동산의 가장 큰 이슈는 오프라인 리테일 업체들의 파산과 임대료 회수 불능 가능성이다.

지금까지 파산 신청한 미국의 리테일업체는 제이시페니(JCPenny), 니만(Neiman), 마커스(Marcus)가 있다. 전통 백화점을 시작으로 의류와 일반 업체들도 영업을 중단하거나 점포 구조조정에 나서고 있다.
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코로나19 이후 주요 미국 유통업체 영업 중단 현황, 자료: 신한금융투자
금융정보 분석업체 트렙(Trepp)은 12,501건의 대출자산을 대상으로 코로나19 발생 영향에 대한 시나리오 테스트를 진행했다. FED가 대형 은행들에게 제시하는 ‘심각한 침체 시나리오 (Severely Adverse Scenario)’의 주요 가정을 적용하여 섹터별 디폴트율과 손실률을 추산하는 스트레스 테스트이다.

적용된 주요 가정은 설정기간 5년, GDP 감소, 실업률 상승, 금리 하락(10년 국채 1% 미만), 그리고 상업용 부동산 가격 초기 2년내 32% 하락 등이다.

시나리오 테스트 결과, 상업용 부동산 섹터별 자산가격은 25(산업)~63%(숙박) 하락하며, 순영업수익(NOI)은 13(산업)~49%(숙박) 떨어질 것으로 추정됐다. 5년 누적 디폴트율은 숙박이 35%, 리테일이 16%에 달한다. 리테일의 경우 손실률은 13%로 추정됐다.
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장기 경기 침체에 따른 산업별 영향 시나리오 테스트 결과, 자료: Trepp
점포 구조조정을 결정한 리테일 업체의 경우 일방적인 일방적인 임대차 계약 종료보다는 계약 승계를 검토할 가능성이 높다.

단, 리테일업 내 전반적으로 낮아지는 오프라인 점포의 경쟁력을 고려했을 때 계약 승계가 확정되기까지 장기간이 소요될 수 있다. 보증금과 TI가 임대인의 현금흐름 악화분을 일부 보완하겠지만, 일시적으로 다수의 리테일 부동산이 시장에 공급되면서 임대료 하락이 가팔라질 수 있다.

살아남은 유통업체들은 이후 온라인부문 강화에 나설 전망이다. 코로나19가 끝나도 온라인 구매 경험의 연령대가 많아지고 온라인 구매 카테고리가 많아지면서 온라인 쇼핑 구매 비중이 기존 대비 빠르게 확대될 것으로 기대되기 때문이다.

국가별로 온라인 쇼핑 침투율은 3~27% 수준이다. 중국과 한국이 가장 높고. 영국·독일 등도 15% 내외의 침투율을 기록했다. 식료품의 온라인 구매까지 확대되면서 2022년까지 글로벌 온라인 판매액은 연평균 20% 이상으로 성장이 예상된다.
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주요 국가별 온라인 쇼핑 침투율 현황, 자료: Savills, 주: 2019년 예상치
이에 온라인부문을 위한 리테일업체들의 투자가 가속화될 전망이다. 일부 점포는 아예 사업의 중점을 온라인으로 변경했다. 자라(Zara)는 글로벌 오프라인 매장에 대해 영업 중단을 선언했다. 앞으로 오프라인 매장은 옷 시착을 위한 공간으로 활용할 것이고 제품 구입은 온라인으로만 가능하게끔 변경할 계획이라 밝혔다.

온라인부문 투자 확대 시 고려해야할 점은 수익성 악화 가능성이다. 리테일 업체들이 효율 적인 배송을 위해 풀필먼트 투자를 늘리고 있지만, 투자비 대비 매출액 증가 속도가 더디기 때문이다.

JLL에 의하면 온라인 매출액 대비 풀필먼트 비용은 2014년 20% 수준이었지만 2018년 22%까지 상승했다. Last-mile 임대료의 높은 인상률, 고빈도 소량 배송의 소비트렌드, 반품 비용 증가 가능성 등을 고려했을 떼 풀필먼트 비용은 향후 더 높아질 수있다. 코로나19로 인해 위생·관리 관련 운영비 증가가 예상되는 점도 부담요인이다.
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유통업체 온라인 매출 및 Fulfillment 비용 추이, 자료: JLL
단기에 오프라인 점포를 정리하지 못하는 상황에서 온라인부문에서의 비용 증가는 전사 수익성 악화를 초래한다. 주요 리테일 업체들의 영업이익률은 점진적으로 하락하고 있다. 영업현금흐름도 둔화 추세이다. 이미 규모의 경제 효과를 누리고 있는 아마존만이 매출 확대와 함께 수익성 개선을 보이고 있다.

리테일업체들의 실적 개선을 위해서는 오프라인 점포의 활용도를 높일 필요가 있다.

월마트와 같은 주차장 픽업 서비스 등을 갖춘 업체들이 경쟁사 대비 실적 회복에 유리할 전망이다. 리테일 업체들의 임대료 지급능력에 따라 해당 자산의 건전성 및 자산가치가 차별화될 것으로 예상한다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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