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[집중분석] 글로벌 공유 오피스의 향방은

코로나19 이후 공유 오피스 임대차 거래 급감
공유 오피스, 미국·유럽 임차거래 내 비중 6~10% 수준
계약구조와 운영업체에 따라 자산가격 차별화 예상


[글로벌홈 김상호 기자] 종로타워에 있는 위워크(WeWork)가 지점을 정리했다. 코로나19로 공실률이 높아지며 임대료 지급이 어려워지자 철수 의사를 밝힌 것이다. 지난 2017년 오픈 당시 3000명을 수용하며 아시아 최대 규모였던 위워크 을지로점은 5개 층에서 철수, 나머지 5개 층에서만 운영하고 있다. 위워크의 지점 철수는 해외에서도 진행 중이다.

공유 오피스의 임차가 최근 몇 년간 오피스 임대수요의 큰 부분을 차지해 왔기 때문에 공유 오피스 업체의 부실은 곧 오피스 시장 내 공실률 상승, 자산 가격 하락에 대한 우려로 이어졌다.
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WeWork 기업 멤버십 수 및 비중, 자료: WeWork
오피스 임대시장 내 공유 오피스 업체의 계약 비중은 미국 기준으로 6~7% 수준이다.

가장 규모가 큰 팜비치의 경우 19.5%나 차지한다. 유럽의 경우 2019년 기준 9.5% 수준이며 파리, 런던 등은 20% 이상으로 높았다.

공유 오피스의 장점이 부각되며 2018년 기준 5%에 불과했던 기업 오피스 사용 면적 내 비중은 2023년 25%까지 확대될 것으로 전망되기도 했다.

그러나 코로나19 사태 이후 공유 오피스 업체들의 임대차 계약은 대폭 축소됐다. 총 면적은 미국 기준 100만평방피트를 기록했는데, 이는 최근 5개 분기 평균 350만평방피트 대비 71%나 축소된 수준이다. 코로나 타격이 컸던 맨하탄에서만 전년대비 53%가 감소한 240만평방피트의 수요가 감소했다.
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미국 공유 오피스 업체 재고 현황, 자료: CBRE, 신한금융투자, 주: 2019년 4분기 기준
글로벌 시장점유율 1위인 위워크의 신규계약 없이 하나(Hana), 세렌디피티(Serendipity)등 후발주자의 점유율이 높아진 것이 특징이다. 기존에 공격적으로 지점을 확장해온 업체들은 당분간 신규 계약보다 비용 감축, 임대료 재협상 등에 집중할 예정이기 때문이다.

공유 오피스 업체들의 공실률은 코로나19 전에 17% 정도였는데, 코로나19 후에 29%까지 확대됐다. 당분간 공실률은 높게 유지될 가능성이 높다.

쿠시만앤웨이크필드(Cushman & Wakefield)는 경기 침체기 공유 오피스 수요가 20~33%, 평균 25% 감소할 것으로 추정했다. 실제로 공유 오피스업체 레거스(Regus)가 과거 경기 침체기를 겪었다.

레거스는 2001년 경기 침체기에 공실률이 기존 25%에서 41%로 확대됐으며, 이전 수준까지 회복 하는 데 3년이 소요됐다. 이후 준비된 상태에서 맞이한 금융위기에는 수요의 5.5% 하락으로 방어에 성공했다.

임차인, 임차계약의 유연성 등을 조정하여 공실률 상승을 막은 것인데, 다른 공유업체들은 레거스와 같은 준비가 되어 있지 않아 공실률 상승이 불가피하다.

그러나 공유 오피스 시장의 공실률 확대로 인한 오피스 시장 타격은 제한적일 전망이다. 오피스 시장 내에서의 높은 존재감과 달리 공유 오피스는 아직 전체 시장 내 비중이 적기 때문이다. 미국 기준 오피스 임차 거래 내 비중은 6~7% 수준이나 재고 면적 기준으로는 2.1%에 불과하다.

공유 오피스의 21%가 집중되어 있는 맨하탄의 경우에도 재고 비중은 3.6%에 그친다. 공유오피스가 오피스 자산 가치에 프리미엄 요인이 될 것이라는 기대가 컸으나 실제 영향은 미미했했다.

오히려 공유오피스가 전체 면적의 40%를 넘어갈 경우 자산 가격에 부정적이었다. 임차수요가 풍부한 지역에서 공유 오피스 비중은 적은 편이다.

중장기적으로는 코로나19가 오히려 공유 오피스 산업 성장에 긍정적인 영향을 미칠 전망이다.

재택근무 전환을 위한 인프라가 미비한 상황에서 향후 코로나 유사 사태에 대비하기 위해 기업 들이 공유 오피스를 이용한 유연한 임차 계약을 추구할 가능성이 높기 때문이다. 특히 재택근무 와의 접목을 위해 중심가 외 거점 지역에 위치한 공유 오피스의 활용도가 높아질 전망이다.

중장기적으로 공유 오피스에 대해 사업 구조의 다각화가 진행될 것으로 기대된다. 기업들의 유연한 임대차 계약 요구가 늘어나는 상황에서 공유 업체들의 자금 능력 및 구조적으로 높은 공유 오피스의 경기 민감도 등을 보완할 필요성이 높아졌기 때문이다.

임대인과 공유오피스 업체간의 운영 수익 공유 여부, 초기 투자비 부담 여부 등에 따라 계약은 일반형, 파트너쉽, 운영 계약형, 캡티브(Captive)형으로 나눠질 수 있다.
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다양한 사업구조로 발전 가능한 공유 오피스, 자료: CBRE
일반형은 현재의 공유 오피스 형태로, 제 3의 공유 오피스 운영업체가 장기로 오피스를 임차한 후 개별 임차인에게 부분 재임대 하는 구조이다. 임대인 입장에서는 임대수익의 예측 가능 성이 높고 자산 가치 평가 및 자본 조달이 용이하다는 점이 장점이다. 단, 임대 수익의 상승 여력은 제한되며 운영 업체의 신용 리스크가 중요해진다는 단점이 있다.

파트너쉽은 임대인과 공유 오피스 운영업체가 운영 손익을 공유하는 형태이다. 임대인 입장 에서는 임대 수익이 상승할 가능성이 높고 임대인의 니즈에 맞게 공유 오피스 운영 및 관리에 관여할 수 있다는 장점이 있다. 반면 자산가치 평가의 어려움, 임대수익의 불확실성이 단점이다.

운영계약형은 파트너쉽보다 더 강한 형태로, 임대인이 공유 오피스 운영을 고정 수수료에제 3의 공유 오피스 운영업체에게 외주를 맡기는 형태이다. 경기에 따른 임대수익 변동성을 임대 인이 모두 부담한다는 점이 특징이다.

마지막으로 캡티브형은 임대인이 자체적인 공유 오피스 브랜드를 출시하는 것이다. BXP의 플렉스(FLEX), 노벨코워킹(Novel Coworking)과 같은 브랜드가 그 예이다. 임대회사가 임대수익의 100%를 수취하는 구조라 임대수익의 상승여력은 가장 높지만, 시장 리스크에의 노출도가 커 자산가치 평가가 어려워진다.

현재 공유 오피스는 상대적으로 약한 임대차 계약 구조, 공실률 상승 위험 등이 임대료에 프리 미엄으로 반영되어 있다. 공유 오피스의 임차 비중에 따라 자산의 가치평가도 달라진다.

다양한 공유 오피스 구조는 입지 및 공실 리스크에 따라 차별적으로 적용될 예정인데, 운영 주체의 트랙레코드에 따라 오피스 임대료가 다변화할 가능성이 높다.

김상호 기자 kimsh@globalhome.co.kr
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