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[글로벌리테일①]미국, 코로나19 '후폭풍'..."상가 공실 급증"

[글로벌홈 박정배 기자] 미국의 지난해 리테일(Retail) 부동산 순흡수면적은 1,270만평방피트로 2018년 대비 30% 이상 감소하며 다소 부진했다. 온라인 쇼핑 비중이 확대되며 오프라인 매장의 경쟁력이 하락했기 때문이다. 2019년말 기준 리테일 부동산 공실률은 6.4% 수준이다.

리테일 부동산 임차 가용률은 2019년말 기준 평균 7%이다. 업태별로 라이프스타일몰이 5.3%로 가장 낮고, 대형몰(Power Center)이 6.8%, 지역 상점이 8.5%을 기록 중이다.
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미국 리테일 부동산 임대료 성장률 추이, 자료: Cushman&Wakefield
리테일 부동산에 대한 수요가 감소했지만, 신규 개발 물량 또한 축소되면서 임차 가용률은 5~9% 내외를 안정적으로 유지하는 모습이다. 향후에도 유통업체들은 사업의 포커스를 온라인에 맞추면서 오프라인 점포에 대한 투자는 점차 줄여나갈 것으로 예상한다.

코로나19 영향으로 유통업체들의 오프라인 매출이 급감하면서 리테일 부동산 시장도 2020년 1분기에 크게 위축됐다.

순흡수면적은 -460만평방미터로 축소됐으며 공실률도 6.6%로 상승했다. 업태별로 보면, 백화점, 의류·액세서리, 전자기기 등은 1분기에 10% 이상 매출이 급감했다. 반면 온라인, 잡화, 식료품점 등은 5~10%대의 매출 성장을 보였다.

3월부터 본격적으로 사회적 거리두기가 강화된 점을 감안하면, 업체별 실적 차별화는 2분기 이후에 더욱 극명하게 나타날 것으로 보인다. 백화점, 리테일 부동산에 대한 임대료 회수율이 불투명해지면서 리테일 부동산 가치 하락이 불가피하다.

리테일 부동산 캡레이트(Cap-rate)는 오피스 대비 높은 편이다. 캡레이트는 상업용 부동산에 투자했을때 1년에 얼마나 벌 수 있는가를 수치로 표현한 것이다. Cap Rate(%) = 100 x (연간 순수익 / 부동산 매입가격)

2019년말 기준 지역 쇼핑센터는 5.9%(Class A)~9.2%(Class C), 대형몰은 7.2%(Class A)~10.0%(Class C), 가두점은 4.8% 수준이다.

대형몰은 최근 대형 백화점들의 파산 결정이 이어지며 캡레이트가 높아졌다.

특히 단계III 자산의 경우 변동성이 확대되며 캡레이트는 9.2%로 2019년초 대비 11bp나 상승했다. 당초 2020년에는 2019년과 유사한 수준의 캡레이트를 예상했지만, 최근 업체들의 폐점이 가속화되면서 캡레이트는 추가 상승할 가능성이 높다.
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미국 리테일 부동산 클래스 별 Cap-rate 추이, 자료: CBRE
시내 중심가(High street)는 리테일 업태중 경기 민감도가 가장 낮아 캡레이트가 낮다. 단계I, II 와의 차이도 크지 않은 것이 특징이다.

지역별로는 오렌지카운티, LA, 산호세, 샌프란시스코, 샌디에이고 등의 캡레이트가 약 4.9%로 상대적으로 낮았는데 이는 해당 지역들의 경우 경제성장률 및 고용 창출이 탄탄한 시장이라 리테일 부동산의 수요가 높았기 때문으로 파악된다.

박정배 기자 jbpark@globalhome.co.kr
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