globalhome

[글로벌물류부동산③] 중국·인도, 직구 증가로 물류창고 수요 '급증'

[글로벌홈 김상호 기자] 아시아 태평양 지역 물류부동산 시장은 지난 2009년 이래로 성장을 지속해 왔다. 순흡수면적은 11년째 양의 흐름을 이어왔고, 규모가 크게 레벨업됐다. 지난 2019년에는 미중 무역 분쟁으로 순흡수면 적이 전년대비 13% 감소했지만, 이커머스 확대와 3PLs 수요 증가로 여전히 성장 국면에 있다.

특히 직구가 많은 중국, 인도 주요 도시의 보세 물류창고(Bonded Logistics)에대한 수요가 높아졌다.

아시아 태평양 전체 물류부동산의 공실률은 5% 내외로 집계되나 국가별로는 크게 차별화된 양상이다. 현재 공실률이 가장 높은 국가는 싱가포르로 12.5%에 달하며, 광저우 (9.7%), 상하이(5.7%)가 그 뒤를 잇는다.
center
아시아 I&L 순흡수율 및 연간 공급면적, 자료: CBRE
교역량이 높은 국가들의 경우 높아진 환율 변동 성과 미중 분쟁의 영향을 크게 받아 임대차 거래가 축소됐다.

중국의 경우 경제성장률 둔화에 더해 주요 온라인 사업자들이 자체적으로 물류센터를 개발해 운영하는 사례가 증가하면서 공실률이 상승했다. 반면 일본(0.5%), 홍콩(3.3%) 등은 시장 평균 이하의 낮은 공실률을 기록중이다.

임대료는 2019년 미중 무역 분쟁으로 상승세가 다소 둔화됐지만 2020년에는 회복이 예상된다. 베이징, 광저우, 선전 등 중국 주요 도시는 2020년 연간 3%대의 임대료 상승이 기대됐다.

코로나19 영향으로 상승폭은 축소될 수 있지만, 신규 자산 개발 지연 및온라인 쇼핑 확대 등을 감안했을 때 축소폭은 크지 않을 수 있다.
center
아시아 주요국 I&L 개발 진행/예정 면적, 자료: CBRE
현재 개발 중인 물류부동산은 총 1.6억평방피트 수준이다. 2020년 0.7억평방피트, 2021년 0.9억 평방피트가 공급될 예정이다. 도시별로는 서울, 도교, 오사카에 신규 공급이 많다. 이미 온라인 쇼핑 비중이 높고 배송 문화가 정착한 영향때문이다.

최근 들어 식료품의 온라인 구매 비중이 확대되면서 저온 창고(Cold Storage)에 대한 투자가 증가하고 있다. 부지 부족이 문제지만, 유통업체들은 자체 보유 자산을 활용한 인스토어 풀필먼트 건설 등을 통해 부지 부족 문제에 대응 중이다.
center
아시아 I&L 임대료 순환기 현황, 자료: CBRE
전반적인 물류창고 공급 증가에도 불구하고 선계약 비중이 높아 아시아 태평양 물류 부동산 시장의 펀더멘탈인 공실률과 임대료는 견조한 흐름을 지속할 것으로 예상된다.

김상호 기자 kimsh@globalhome.co.kr
<저작권자 © Global Home, 무단 전재 및 재배포 금지>

영상