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[부동산 리츠①] 간접투자 바람 분다

[글로벌홈 김상호 기자] 부동산에 투자하는 방법은 직접투자와 간접투자로 나눌 수 있다. 2000년 이후 한국에서는 부동산 간접투자로 신탁, ABS, 리츠, 부동산 펀드 등이 등장했다.

리츠(REITs; Real Estate Investment Trusts)와 부동산 펀드(REF; Real Estate Fund)는 간접투자의 대표주자다. 두가지 모두 다수의 투자자로부터 자금을 모아 부동산이나 부동산 관련 증권 등에 투자하고 그 운용수익 및 매각차익을 배당 또는 잔여재산 분배 형식으로 투자자들에게 지급한다는 점에서 유사하다.
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부동산 금융의 다양한 종류
넓은 의미의 부동산펀드는 부동산투자회사(리츠)와 부동산집합투자기구(부동산펀드) 등을 모두 포괄한다.

해외에서는 이런 의미로 부동산 펀드라는 명칭을 쓰고 그 대표적인 상품으로 리츠를 꼽는다. 한국에서는 좁은 의미로 자본시장과 금융투자업에 관한 법률상의 부동산집합투자기구만을 부동산펀드라고 부르는 것이 일반적이다.

국내에서 리츠와 부동산펀드의 가장 큰 차이는 근거법률 및 이에 따른 관할 정부부처의 차이로부터 비롯된다. 리츠는 상법 상 주식회사의 형태로 부동산투자회사법에 근거하며 국토교통부에 설립인가를 받아야 한다.

부동산투자회사법 제1 조에는 이 법이 ‘일반 국민이 부동산에 투자할 수 있는 기회를 확대하고 부동산에 대한 건전한 투자를 활성화하여 국민경제의 발전에 이바지함을 목적으로 한다.’라고 명시되어 있다. 이를 위해 공모 형식의 자금 조성과 거래소 상장 및 유통을 통해 소액투자자의 접근이 상대적으로 용이하도록 계획됐다.
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리 츠와 부동산펀드 비교
부동산펀드는 자본시장법에 근거해 국토교통부와는 무관하며 금융위원회의 감독을 받는다. 리츠가 상법 상주식회사의 형태를 취하는 반면 부동산펀드는 집합투자기구로서 설립부터 투자, 운용에 제약이 상대적으로 적은 편이다.

리츠는 주식회사로서 주주총회, 이사회, 감사 등의 조직을 갖추어야 하나 부동산펀드는 회사형과 신탁형이 모두 가능하다. 투자자 입장에서 리츠에 투자하는 것은 상법상 주식회사의 주식을 취득하는 것이며 부동산펀드에 투자하는 것은 수익증권의 수익자가 되는 것이다.

부동산펀드는 자본투자뿐 아니라 대출이나 다른 펀드, 주식에도 투자할 수 있어 투자 범주가 넓고 리츠는 투자 대상에 제약 조건이 많다고 볼 수 있다.

부동산펀드는 환매 가능 여부에 따라 개방형(Open-end)과 폐쇄형(Close-end)로 나뉘는데 국내 부동산 펀드는 대부분 폐쇄형으로 만기가 3-5 년 이상 설정된 상품이 주를 이룬다. 안정적인 배당수익을 기대할 수있는 반면 환금성, 유동성에 제약이 있어 개인들이 투자하기에 부담이 있다.

리츠는 영속성을 가진 회사로서 자산을 지속 편입해갈 수 있지만, 부동산펀드는 대부분 만기가 정해져 있다.
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리츠 구조 – 자기관리 부동산투자회사
리츠와 부동산펀드 모두 자금모집을 하는 방법으로 공모와 사모가 있다.

공모는 50 인 이상으로 공개모집 하고 상장 요건을 갖추면 상장을 전제로 하나 사모의 경우에는 투자자를 공개모집 하지 않고 49 인 이하의 기관 또는 전문투자자가 참여한다.

김상호 기자 kimsh@globalhome.co.kr
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