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[글로벌물류부동산②]유럽, 물류부지 부족..."수익률 5.5~6.5%"

[글로벌홈 박주하 기자] 이커머스가 성장하면서 유럽 내 물류부동산 수요가 높아졌다.

물류부동산 임대차 거래는 2016년 이후 연평균 2,600만평미터에 달했다. 유럽내 물류부동산의 순흡수면적은 2010년 이래로 양의 흐름을 이어오고 있다. 2019년 순흡수면적은 전년대비 16.4% 증가한 1,760만평방미터를 기록했다.

유럽 지역은 부지 부족과 규제 등의 영향으로 공급이 제한된 시장이 많아 공급이 수요에 탄력적으로 대응하지 못하고 있다.

주요 도시별로 물류부동산 공실률은 영국 6.4%, 네덜란드 6.5%, 스페인 5.8%, 폴란드 7.1% 등으로 6~7% 수준에 머무르고 있다.

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유럽 I&L 주요국 수익률 추이, 자료:Savills


국가별로 살펴보면, 영국은 2020년 1분기 공실률은 6.4%, 가용면적은 2,570만평방 미터 수준이다. 2018년부터 임차거래가 활발했지만 특징적인 점은 투기성 개발건보다 BTS(Built-To-Suit) 개발건이 많다는 것이다.

영국은 유럽 내 가장 이커머스가 발달되어 있는 국가로서 2019년 말 기준 온라인 쇼핑 비중은 전체 소매판매액의 19.2% 에 달한다.

코로나19 이후 온라인 쇼핑 성장은 가속화될 것으로 기대되는데, 영국 물류부 동산 임차거래의 20% 이상을 온라인 유통업체가 차지하는 점을 고려했을 때 향후에도 물류부동산 수요는 높을 것으로 기대된다.

독일은 2019년 총 659만평방미터 규모의 물류부동산의 임차거래가 이뤄졌다.

온라인 유통업체를 중심으로 제조업체, 3PLs 등이 주요 수요자였다. 코로나19 이후 자동차 생산 차질 등으로 제조업체 임차거래는 축소됐지만, 온라인 소비 확대로 전체 수요는 견조했다.
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유럽 I&L 순흡수면적 및 공실률 추이, 자료: CBRE
최근 지역 거점 내 물류부동산을 확보하려는 기업이 늘면서 외곽의 신축 건물에 대한 수요가 증가한 것이 특징이다. 임대료의 경우 코로나19에도 불구하고 3%대 성장을 이어갔다.

프랑스는 상대적으로 코로나19의 영향을 크게 받은 모습이다. 임대차 거래가 전년대비 58% 감소했다.

신규 공급이 증가하면서 공실률도 소폭 상승했다. 단기에 코로나19의 영향을 벗어나기는 어렵겠으나, 일부 필수품을 국내 생산 체제로 바꾸는 등의 공급체인 변화로 물류 부동산 수요는 점진적으로 회복할 가능성이 높다.
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유럽 I&L 가중평균 연간 임대료 추이, 자료: Prologis
이탈리아의 물류부동산 시장은 코로나 이후에도 견조한 흐름을 이어간다. 밀라노, 베로나,볼로냐 중심으로 소규모 BTS 자산 수요가 증가하고 있으며, 투기성 개발 건도 증가 추세이다.

투기성 개발에 대해서는 선계약 비중이 높아 실질적인 공급 증가 영향은 제한적일 전망이다. 이에 주요 지역의 수익률은 2020년 1분기 현재 5.5~6.5% 수준을 유지하고 있다.

박주하 기자 parkjuha@globalhome.co.kr
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