globalhome

[투자분석 전망] 코로나19 시대, 부동산 시장도 바뀐다

부동산 하락, 상가, 호텔, 주택, 오피스 順 진행
3년간 아파트 공급 물량 제한적
2022년 서울 아파트 가격 상승


[글로벌홈 박주영 기자] 코로나19가 장기화됨에 따라 글로벌 부동산 시장 전체의 패러다임이 바뀌고 있다.

우선 대면보다 비대면·비접촉, 원격·재택근무 등이 선호 되고 있는 바, 이러한 흐름은 국내 부동산 시장에도 변화를 가져올 것으로 예상된다. 특히 국내 소비자의 전자상거래 침투율이 약 23%(글로벌 3위)를 기록하는 등 소비패턴은 오프라인에서 온라인으로 이동하고 있으며 온라인 매장은 더욱 간편하고 빠른 배송을 제공하고 있다.

이런 변화는 점진적으로 오프라인 상가, 중소형 오피스 시장에 대한 수요를 감소시키고 장기적으로는 주택수요를 더욱 증가시키는 요인이 된다.

그러나 코로나19 장기화는 글로벌 경기 침체와 국내 경기 악화로 이어지고 있어 국내 주택시장도 2021년 상반기까지 위축될 수밖에 없다.

초저금리 상황에서 경기 부양책이 지속 제시되고 있어 주택담보대출 금리도 점진적으로 하락해 이자부담이 축소될 전망이다.

하지만, 정부의 부동산 정책으로 전매제한, 대출규제, 세금 중과 등의 고강도 규제가 지속되고 있어 부동산 시장에의 자금유입은 제한적일 것으로 예상 된다. 따라서 2020년 하반기 주택 가격 조정세는 이어질 것이며 낮은 전세가율로 인해 주택 구매보다는 전세 선호가 두드러질 전망이다.

코로나 19 및 국내 경기 침체로 5월 1차례 인하돼 기준금리 0.5%로, 한국도 초저금리 상황을 맞이하고 있다. 초저금리 시대에 국내 주택 담보대출 금리도 점진적으로 하락하고 있어 부동산 시장에의 자금유 입에 대한 기대감이 존재한다.

하지만 공시가격 현실화와 다주택자및 고가주택에 대한 세금 중과, 고강도 대출규제(LTV: 9억원 이하 40%, 9억원 초과 20% 적용), 초고가 아파트(시가 15억원 초과)에 대한 주택구입용 주택담보대출 금지 등이 시행되고 있어 초저금리에 따른 부동산 시장의 자금유입은 제한적일 것으로 전망된다. 다만, 대출규제가 없는 지역(조정대상 外)으로의 자금유입은 증가할 수 있다.

2020년 공동주택의 공시가격 현실화율은 약 70%에 육박하고 공정시장가액 비율은 2020년 90%에서 2022년 100%로 인상될 예정이다. 이에 부동산 보유세(재산세+종합부동산세) 부담은 2022년까지 가중될 것으로 예상된다.

또한 10년 이상 주택을 보유한 다주택자의 한시적 양도세 중과 유예 조치가 2020년 6월 종료된다. 이에 양도세 중과 면제를 노린 급매물이 속출하고 코로나19로 인한 경기 침체에 현금 수요가 증가해, 강남 고가 아파트 중심의 가격 하락세가 4월부터 지속되고 있다. 민간택지 분양가 상한제 유예기간은 기존 4월 말에서 3개월 연장되어 7월 말 종료된다.

코로나19 쇼크로 인해 외출 자제와 재택근무 생활화, 집단 모임 및행사 제한 등 유동인구가 급감함에 따라 국내 서비스업 매출 감소는 불가피할 것으로 예상된다.

코로나 상황이 장기화되고 있어 임차인의 매출 감소 및 폐업에 따른 리테일(상가), 호텔의 임대료 하락도 연쇄적으로 발생할 수밖에 없다. 또한 주택시장에서는 예정된 분양물 량이 추가적으로 연기되고 정비사업(재건축/재개발)의 개발이 지연돼 사업성 악화로 이어질 것이다.

코로나19 쇼크가 장기화됨에 따라 지난 2014년부터 상승한 국내 부동산 가격은 하락할 것으로 전망된다. 하락은 상가, 호텔, 주택, 오피스 순으로 진행될 것으로 예상된다.

정부의 고강도 부동산 규제와 코로나19의 장기화로 아파트 신규분양 물량이 최근 3년(2018년, 2019년, 2020년) 동안 크게 감소해 2022년 주택의 공급부족 현상이 나타날 것으로 전망된다.

특히 지방, 경기도보다는 서울지역에서 더욱 빠르게 나타날 것이다. 그 이유는 서울의 1인 가구가 다른 지역보다 더욱 빠르게 증가해 주택보급률이 96%로 낮게 유지되고 있기 때문이다.

오는 2022년 글로벌 경기 침체에서 벗어나 국내 경기가 회복되고 초저금리 상황이 유지될 경우, 주택공급 부족현상은 현실화될 것이다. 따라서 2021년 상반기 주택시장은 가격 조정기를 거쳐 2022년 상승기에 진입할 것으로 예상된다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
<저작권자 © Global Home, 무단 전재 및 재배포 금지>

영상