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[글로벌물류부동산①]온라인 쇼핑 확대로 '초과 수요'..."임대료 연 4~6% 상승 지속"

시카고, LA, 달라스, 아틀란타 등이 대표시장

[글로벌홈 박주하 기자] 미국 물류부동산(lndustrial & Logistics) 시장은 2010년 이후로 호황이 지속되고 있다. 물류부동산은 2019년말 기준 가용률이 7.4%대에 불과해 여전히 공급 대비 수요가 강한 시장임을 확인시켰다.

올해 1분기 현재 미국 물류부동산 공실률은 4.9%로 2010년 10%를 기록한 이후로 꾸준히 하락했다. 지난 2017년 이후로 2억평방피트 규모의 신규 공급이 이어졌지만, 수요가 많아서 바로 흡수됐다. 미국 물류부동산 임차가용률은 2016년 이래로 7%대를 유지해 오고 있다.
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미국 물류부동산(I&L) 순흡수면적 및 공실률 추이, 자료: Cushman&Wakefield
미국 물류부동산은 수요가 풍부한만큼 임대료 상승률은 수준을 유지하고 있다. 지난 2013년 이래로 4~6%대의 임대료 상승을 지속했다. 임대료는 2011년 이래로 꾸준히 상승을 지속했다. 이에 자산 가격 상승에도 불구하고 물류부동산 자산들의 캡레이트는 클래스 별 6~8% 수준으로 높다.

기존 부동산 매입 후 리모델링하는 부가가치의 자산 기대수익률은 6~9% 수준이다.

물류부동산은 입지 선택에 있어서 대도시와의 근접성, 풍부한 인력 확보 가능 여부가 중요하다.

교통비와 인건비가 전체 물류비용의 70% 이상을 차지하기 때문이다. 현재 규모 기준으로 미국 내 물류부동산이 집중된 대표 도시들로는 시카고(재고 총면적 12.9억평방피트), LA(10.2 억평방피트), 달라스(8.1억평방피트), 아틀란타(6.3억평방피트) 등이 있다.
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미국 I&L 임대료 성장률 추이, 자료: JLL
시카고는 2020년 1분기 기준 순흡수면적 550만평방피트로 39개 분기 연속 양의 순흡수 면적을 기록중이다. 2019년부터 순흡수면적을 초과하는 규모의 신규 공급이 있었지만, 공실률은 3%대를 유지 중이다. 지난 1분기 기준 3.6%이다.

현재 시카고 내 물류부동산을 임차/매입 하려는 수요는 총 36건(50만평방피트 이상 면적 기준, 총 1,040만평방피트)이나 공실 자산은 총 11개, 860만평방피트에 불과하다.

LA는 2002년 1분기 기준 순흡수면적이 -102만평방피트를 기록하며 2개 분기 연속 수요 대비 공급이 많았다. 테크, 엔터테인먼트 등 다양한 산업에 기반한 풍부한 수요와 부지 부족의 영향으로 LA 물류부동산은 공실률이 1.7%, 임차가용률은 5.1%에 불과했다. 그러나 현재 개발 중인 자산이 많아 향후 5년간 임차가용률은 꾸준히 상승할 것으로 예상된다.
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미국 물류부동산은 지난 2010년 이후로 호황을 지속하고 있다. 2019년말 임차 가용률이 7.4%에 달하고 있다. 사진:연합뉴스

미국 물류부동산 시장에 있어 코로나19의 영향은 상태적으로 적었다. 온라인 쇼핑 확대로 수요는 견조한 가운데 신규 공급 증가분도 제한적이었다. 물류부동산 시장에 투기성 개발이 늘어나고 있었지만, 임차인이 정해지지 않은 투기성 개발 건에 대한 자금 조달이 어려워지면서 공급 일정 지연이 불가피해졌다.

미국 물류부동산에 대한 신규 개발 허가도 어려워지면서 임대 시장은 당분간 초과수요 상태를 지속할 것으로 예상된다.

박주하 기자 parkjuha@globalhome.co.kr
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