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[글로벌오피스③]아시아,미국·유럽보다 높은 공실률..."코로나19 영향 시작"

지역별, 임대료 차별화 심화 예상

[글로벌홈 박정배 기자] 아시아 태평양 오피스 시장은 지난 5년 동안 호황을 보였다. 비은행 금융기관, 테크놀로지, 미디어, 통신산업 성장과 함께 고용 증가가 지속됐기 때문이다.

그러나 아시아·태평양 오피스시장은 미국·유럽보다 높은 공실률을 보이고 있고, 건설 중인 자산이 많아 공실률 추가 확대 가능성도 커지고 있다. 또, 코로나19 영향이 2분기부터 본격화될 전망이어서 공실에 대한 부담도 커지고 있다.

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주요국 공실률 및 오피스 재고면적 대비 현재 개발중인 면적 비중, 자료: CBRE


중국은 금융기관이 오피스 시장 수요 성장을 견인했다.

중국 내 펀드·증권 등 자산관리 수요가 증가하면서 관련 산업과 직업이 증가했다. 중국은 오피스 임차인의 26%가 금융기관이고, 금융회사들이 특정 지역에 비즈니스 클러스터를 형성해 기업들과 정보 공유, 투자 기회 창출 등의 효과를 누리고 있다.

앞으로도 금융기관들이 오피스 수요의 상당수를 차지할 것으로 예상된다. 중국 정부가 금융섹터에 대해 외국인 100% 소유한 법인 설립을 허용 했기 때문이다. 외국인 법인 대상으로 오피스 수요 순증이 기대된다.

올해 아시아 태평양 오피스 순흡수면적은 전년동기대비 5% 증가할 것으로 기대됐다.

아시아 태평양 오피스 시장은 미국과 유럽 대비 공실률이 높은 편이다. 2019년말 기준 11.7% 수준으로 파악되고 있다. 중국 도시별로 상해, 선전의 공실률이 각각 20%, 21%에 달한다. 중국내 현재 건설 중인 물량도 많아 준공 예정 물량까지 합산하면 신규 공급은 현재 재고 대비 35% 수준으로 올라갈 것으로 예상된다.
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아시아 오피스 공실률 추이, 자료: CBRE
일본은 공급예정 물량이 많으나 선계약 비중이 높아 실질적인 공실률은 5%대로 낮은 편이다.

아시아 태평양 오피스 시장은 아직 코로나19의 영향이 본격적으로 반영되지 못했다. 중국은 이미 1분기에 2008년 이후 처음으로 마이너스 성장을 보였다. 중국 베이징, 상해에서는 임차거래가 전년대비 50~70% 하락했다. 3월 이후 중국 오피스 거래가 점진적으로 회복하고 있지만 코로나19 발발 전 수준까지 회복은 아직 요원하다.

2020년 1분기 오피스 임대료는 A등급 기준 전기대비 0.6% 하락했다. 중국과 홍콩의 임대료는 각각 1.9%, 3.5% 하락했다. 상대적으로 높은 공실률에도 불구하고 임대료 하락폭이 크지 않은 이유는 지역적으로 공실 상황이 다르기 때문이다. 아시아 태평양 오피스 공실은 주로 외곽 지역에 집중되어 있고 프라임 지역에서는 오히려 공급이 타이트한 상황이다. 향후 지역별 임대료는 차별적인 흐름을 보일 것으로 예상된다.

CBRE에 따르면 아시아 태평양 오피스 임대료를 순환기로 구분했을 때, 브리스번, 방갈로,호치민, 멜버른, 뭄바이·뉴델리 등이 현재 성장 둔화국면에 있다. 도쿄, 베이징, 광조우, 싱가포르, 선전, 상하이, 홍콩 등은 임대료 하락 국면에 있다.

박정배 기자 jbpark@globalhome.co.kr
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