globalhome

[글로벌오피스②]유럽, 공급 부족... "테크·금융부문 고용 증가 영향"

2015년부터 성장 지속...베를린, 공실률 1.2% 불과
코로나19 장기화 될 경우, 매매 가격의 5~10% 하락 가능성 존재


[글로벌홈 이정연 기자] 유럽 오피스 시장은 지난 2015년 이후 성장을 지속해 왔다.

임대차 거래는 2014~2019년 연평균 5.8% 성장했다. 유럽 전체 오피스 공실률은 2014년 7.8%에서 2019년 4.1%로 낮아졌다. 2019년 임대료는 2014년 대비 약 27.3% 상승한 수준으로 마감했다. 유럽 오피스 시장의 성장은 오피스 사용 직업 가운데 테크 관련 산업이 고성장하며 고용 창출이 지속적으로 이뤄졌기 때문이다.
center
유럽 오피스 공실률 및 프라임 임대료, 자료: Savills
지난해부터는 오피스 시장이 다소 둔화된 모습을 보였다. 오피스 사용 직업의 고용 성장률이 소폭 축소됐기 때문이다. 이 시기 테크 산업 대비 금융, 비즈니스 부분의 임차가 증가하면서 산업별 임차 구성 비중이 변한 것이 특징적이다.

국가별로 공실률은 마드리드가 8.4%로 주요 도시 중에 가장 높은 수준을 보였다. 제네바 7.5%, 프랑크푸르크가 6.5%로 그 뒤를 이었다. 베를린 지역은 공실률이 1.2%밖에 되지 않았다. 베를린의 오피스 공급 부족은 오랜 기간 지속되고 있다.

지난해부터 올해까지 베를린에 각각 38.4 만평방미터, 78.2만평방미터의 신규 오피스 공급이 예정되어 있었다. 지난 2019년 공급량의 92%, 2020년 공급량의 67%가 임차인이 선계약(Pre-let)된 상태다.

베를린이 유럽 주요 도시보다 임대료가 낮은 편이기 때문에 기업들의 수요가 집중되고 있다. 최근 들어 아마존, 소니 등의 IT 대형 해외 기업들과 미국의 스타트업 기업들의 독일 진출이 늘고 있다. 베를린 오피스 시장의 임차수요는 당분간 풍부할 것으로 예상된다.
center
유럽 주요 국가 오피스 공실률 현황, 자료: CBRE
그러나, 단기적으로는 코로나19 영향으로 거래 축소가 예상된다. 2020년 1분기 유럽 오피스 임대차 거래는 전년대비 25% 축소한 1,531백만평방미터를 기록했다. 향후에도 기존 계약의 확장이나 규모가 작은 임차 거래는 취소될 가능성이 높다. 상대적으로 규모가 큰 계약이나 신규 거래의 경우 의사결정 지연이 예상된다.

오피스 신규 개발은 금융권의 자금 대출 조건 강화로 기존 계획 대비 6~12개월 정도 진행이 지연될 것으로 예상한다.

전체 공실률은 4%대로 공급이 타이트했던 상황이었기 때문에 코로나19 여파에도 유럽 오피스 시장은 견조한 흐름을 지속할 것으로 기대되고 있다.

과거 금융위기 시기에도 유럽 오피스 시장은 안정적이었다. 당시 실업률은 2007년 7.5%에서 2013년 12.0%으로 확대됐다. 오피스 공실률은 8.6%로 2007년 대비 1.7%p만 상승했다. 임대료는 큰 폭의 하락세를 면치 못했다. 현재는 금융위기 당시 대비 공급이 적고, 정부 지원책도 있어 임대료 방어가 가능할 것으로 예상된다.

단, 테넌트를 유지하기 위한 임대인의 TI(Tenant Incentives) 제공이 확대되면서 실효 수익률은 다소 하락할 수 있다.

1분기 유럽 오피스 투자는 233억유로로 전년동기대비 34.7%, 과거 4개년 평균 대비해서도 15.9% 증가했다. 국가별로는 독일, 프랑스, 영국이 견인했다.

반면 오피스 매매거래 규모는 크게 증가하지는 못했다.

코로나19로 인해 5~10%의 가격 할인을 원하는 매수자와 달리 여전히 높은 가격대를 제시하고 있는 매도자의 의견이 상충되기 때문이다. 오피스 자산 가격 변동은 아직 미미하다. 코로나19가 장기화될수록 매매 가격이 5~10% 정도 하락할 가능성은 존재한다.

이정연 기자 ljy2@globalhome.co.kr
<저작권자 © Global Home, 무단 전재 및 재배포 금지>

영상