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[글로벌다가구주택①]미국, 공실률 4%..."임대료 3%내외 상승"

[글로벌홈 이정연 기자] 미국 다가구주택(Multifamily) 부동산은 2010년 이래로 양의 순흡수면적을 기록하며 양호한 성장세를 보였다.

미국 경기 개선과 고용 증가 효과에 더해 임대 선호 현상이 더해진 영향이다. 2017년이후 순흡수 유닛은 평균 30만채에 달했는데, 신규 공급된 물량 대비 많아 공실률은 꾸준히 하락했다. 2019년 말 미국 다가구주택 공실률은 4.0%이며, 임대료는 연평균 3% 내외로 상승 중이다.
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당분간 미국 다가구주택(Multifamily) 임차거래는 기존 주택의 재계약 위주로 진행될 것으로 예상한다. 이미 주요 주택 리츠 들의 턴오버율(전체 임대주택 중 재계약 하지 않은 집의 비율)은 크게 하락했다. 지난 4월 턴오버율이 42.1% 으로 최근 20년내 최저치였다.


미국 경제의 양호한 펀더멘탈에 힘입어 다가구주택 부동산으로의 투자도 지속적으로 증가했다. 지난 2011년부터 연평균 16.0%으로 확대돼 2019년 투자금액은 1,870억달러에 달한다. 부동산 자산 중에서 가장 투자가 많이 집중된 섹터가 다가구주택부문이다. 포트폴리오나 엔터티(Entity)보다는 개별 자산에 대한 투자가 많았다.

상대적으로 경기 민감도가 적었던 다가구주택 부동산도 코로나19의 타격에서는 자유로울수 없었다.

미국 고용이 크게 하락하면서 임차인들의 임대료 지급 능력이 훼손됐기 때문이다. 과거 경기 침체 시기에 다가구주택 부동산은 2~3개 분기에 걸쳐서 공급 대비 수요가 적어(마이너스 순흡수율) 공실률이 악화됐었다.

코로나19의 영향은 3월부터 본격화된 점을 감안하면, 2분기부터 다가구주택의 순흡수면적은 마이너스로 전환될 가능성이 높다.

당분간 임차거래는 기존 주택의 재계약 위주로 진행될 것으로 예상한다. 이미 주요 주택 리츠 들의 턴오버율(전체 임대주택 중 재계약 하지 않은 집의 비율)은 크게 하락했다. 지난 4월 턴오버율이 42.1% 으로 최근 20년내 최저치였다.

미국은 기존 임차인의 재계약보다 신규 임차인과의 신규계약 시 임대료를 더 크게 인상시킬 수 있다. 현재는 임대료 상승을 기대하기 어려운 시기인 만큼 재계약으로 인한 수익률 희생은 제한적일 것으로 예상한다. 리모델링 비용이 절감되는 것 또한 임대인의 투자수 익률 개선에 기여하는 요인이다.

한편 현재 건설 중이거나 건설을 계획하고 있는 다가구주택 물량이 많아 지역마다 공실률은 소폭 상승할 수 있다.

코로나19로 인한 공사 일정 차질이 얼마나 지속되냐에 따라 공실률 상승 속도가 결정될 전망이다. 지역별로는 오스틴, 올랜도, 샬롯 등이 현재 건설 중인 물량이 많아(현재 총 재고 대비 약 4% 수준) 코로나19의 영향이 크게 나타날 수 있다.

이정연 기자 ljy2@globalhome.co.kr
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