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[글로벌오피스①]미국,코로나19 이후 거래 둔화...."거래 축소 본격화"

임대차 거래, 재계약 위주 진행..."계약 조건 다양화"

[글로벌홈 황승훈 기자] 미국 오피스 시장은 2012년 이후 양호한 흐름을 지속했다.

지난 5년간 미국 오피스 순흡수 면적(수요)은 4~6천만평방피트 수준이었으며, 신규 공급되는 면적 대비 수요가 많아 공실률은 2011년 이래로 꾸준히 하락했다. 2019년말 기준 오피스 공실률은 12.1%이다.

임대료는 2012년 이래로 5% 내외의 성장을 보여왔다. 경기가 개선되며 오피스를 사용하는 직업들을 포함한 전국 고용이 꾸준히 증가한 덕이다. 솔트레이크시티, 샌프란시스코, 댈러스, 산호세, 오클랜와 같은 테크 산업이 강한 도시에서는 매 분기 고용이 전년대비 4~5% 증가하는 모습을 보였다.
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코로나19 영향으로 미국 오피스 시장 거래도 둔화된 모습이다. 1분기 오피스 임대차 거래의 경우 전기대비 18%, 전년동기대비 14% 감소했다.
지역별로 보면 남부와 서부의 수요가 견고했다. 각각 순흡수면적은 2019년 연간 1,831만평방피트, 1,958만평방피트로 전체 미국 순흡수면적의 80%를 차지했다.

도시별로는 산마테오 군, 피닉스, 댈러스, 샬럿, 오스틴 등에서 200만평방피트 이상의 오피스 순흡수면적을 보였다. 풍부한 수요에 맞춰 개발 물량도 많아졌는데, 남부와 서부의 경우 2020년 1분기 기준 현재 건설 중인 오피스 면적이 전체 재고 대비 각각 2.6%, 2.9%에달해 점진적으로 공급 상황은 나아질 것으로 예상된다.

오피스 임대차 거래가 활발해지면서 오피스의 자산 가격도 양호한 흐름을 보였다. 2019년말 미국 오피스의 캡레이트(Cap-rate)는 6.6~7.8% 수준이다. 클래스 별로는 CBD지역의 클래스AA 가 5.2%, 클래스A 6.0%, 클래스B 6.9%이며, 교외지역의 클래스AA가 6.2%, 클래스A 7.0%, 클래스B 8.2% 이다. 2017년 이래로 클래스별 캡레이트는 큰 변동없이 유사한 수준을 지속했다.

코로나19 영향으로 미국 오피스 시장 거래도 둔화된 모습이다.

1분기 오피스 임대차 거래의 경우 전기대비 18%, 전년동기대비 14% 감소했다. 정부의 강력한 ‘stay-at-home’ 정책으로 오피스 공실률 하락을 우려했으나, 1분기까지 큰 변화가 없었다.

다운타운의 경우 30bp, 교외지역은 10bp 상승에 그쳤으며 여전히 금융위기 전 가장 낮은 수준을 유지하고 있다. 1 분기 코로나로 인한 고용 타격이 오피스 수요에 반영까지 걸리는 시차를 감안하면, 코로나에 따른 본격적인 영향은 2분기 이후 나타날 것으로 예상한다.

경제 불확실성이 지속되자 오피스 임대차 시장에서는 신규나 확장 계약보다는 기존 임대차 계약의 재계약 중심으로 거래가 증가했다.

전체 임대차 거래 중 재계약 거래 비중은 2019 년 3분기 28% 수준이었으나 2020년 1분기 36%까지 급증했다. 당분간 이런 현상은 지속될 전망인데, 이후 임대인/임차인과의 임대료, 임차 기간, 테넌트 인센티브 등의 조정에 대한 협상 내용에 따라 공실률 상승 속도가 정해질 것으로 예상한다

황승훈 기자 hsh3@globalhome.co.kr
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