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[리츠⑮]리츠부채, ‘고정이자 + 장기부채’로 구성

싱가포르,부채비율 낮고 신용등급 A~AA 높아
미국, 부채비율 높고 신용등급 BBB~A 위치


[글로벌홈 박주영 기자] 일반적으로 리츠가 부담하고 있는 이자지급 부채의 구성은 보통 4~5가지이지만 대부분 고정 금리형태의 선순위사채가 높은 비중을 차지하고 있다.

부채비율이 상대적으로 높은 미국리 츠의 상황을 먼저 살펴보자.

미국리츠의 부채는 대부분 고정이자의 형태로 발행되며 자금조달기구로는 무담보선순위사채, 장기분할상환대출, 모기지담보대출, 회전신용편의 등이 포함 된다.
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아메리칸타워(AMT)의 부채 프로파일 (단위: 백만달러, %), 자료: Prologis 10-K
아메리칸타워(AMT)의 부채비율은 2019년 말 기준으로 472%로 미국 상장리츠들 중에서도 높은 부채수준을 보이고 있다. 다만 부채총액 362억달러 중 65억은 리스회계기준 변경에 따라 2019년부터 새로 반영된 토지임대리스부채(영업리스)이다.

이자비용을 수반하는 유동 성장기부채와 장기부채의 합산액은 242억달러이다. 이 중 80%는 고정금리부채(선순위사채)로 구성되어 있다. 변동금리 부채비중이 높지 않기 때문에 장기적으로 발생하는 이자비용이 대부분 가시화되어있다.

프롤로지스(PLD)의 2019년 말 기준 부채비율은 48%로 안정적이다. 장기부채총액은 119억달러로 전체 부채총계 140억달러의 85%를 차지한다. 전체 장기부채 중 81%인 97억달러는무담보 선순위사채로 구성되어있다.

선순위사채는 마찬가지로 전체의 95%가 고정금리채권으로 구성되어있기 때문에 이자율 리스크 관리측면에서 안정적이다. 장기분할상환대출은 약 14억달러로 전체 장기부채 중 12%를 차지하는데 대부분 변동금리대출이다.
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프롤로지스(PLD)의 부채 프로파일,(단위: 백만달러, %), 자료: Prologis 10-K
주로 엔화/유로/ 캐나다달러 등 외화 형태 대출로 이자는 변동금리(리보)+60~100bp에서 결정된다. 모기지 대출과 회전신용편의 비중은 높지 않다.

에퀴닉스(EQIX)의 2019년말 부채총계는 151억달러로 부채비율은 171%수준이다. 이자지급 부채총계는 120억달러로 전체 부채의 약 80%를 차지하고 있다. 고정금리로 이자를 지급하는 선순위사채(달러 및 유로)가 전체 이자지급부채의 76% 를 차지하고 있다. 나머지는 변동금리 외화대출이 11%를 차지하고있다.

결론적으로 미국 주요 성장형리츠는 글로벌 평균대비 상대적으로 높은 부채비율을 보이고 있다. 그러나 이자지급을 수반하는 부채의 75~80%가 고정금리 채권이기 때문에 미래 발생하는 이자비용에 대한 추정이 가시적이다. 이는 이자비용 관리 측면에서 중요하다.

메이플트리 로지스틱스(MLT.SP)의 부채비율은 64.1%, 부채총액은 35.6억SGD며, 전체 부채의 84%가 고정금리로 금리변동리스크를 축소했다.

케펠디씨리츠(KDCREIT.SP), 아센다스리츠(AREIT.SP) 역시 각각 부채비율 48.4%, 64.5%로 낮은 부채비율을 보이고 있다

싱가포르 리츠는 기어링비율 45% 규제로 인해 상당히 낮은 부채비율을 유지 중에 있다. 또한 높은 신용의 스폰서로 인해 낮은 자금조달비용까지 갖추고 있어 대부분 안정적인 재무 구조를 보이고 있다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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