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[리츠⑭]정부와 협회의 리츠 부채관리

싱가포르, 기어링비율 제한해 부채 직접 관리

선진국 리츠, 직접적인 부채 규제가 거의 없어


[글로벌홈 박주영 기자] 미국의 경우 증권거래위원회(SEC)나 전미리츠협회(NAREIT)등 정부기구나 협회차원에서 상장 리츠 부채비율에 대한 규제를 정한 것이 없다. 그러나 싱가포르 리츠는 싱가포르 정부에서 ‘기어링(Gearing) 비율(총부채/총자산)’한도를 45%로 규제하며 부채를 체계적으로 관리 하고 있다.

선진국과 싱가폴 등 일부국가의 부채관리가 다른 점은 각 시장의 특수성에서 비롯되었기 때문이다.
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국가별 리츠 부채 규제현황, 주: 2019년 7월 기준 / 자료: Monetary Authority of Singapore
싱가포르는 우량 리츠의 대부분이 정부기관과 공적 연기금이 최대주주 혹은 스폰서로 자리잡고 있다. 해당 스폰서가 자체 개발한 부동산 물량을 리츠에 매각하여 운영하게 하는 소위 ‘앵커 리츠’의 형태이기 때문이다.

싱가포르 리츠가 비교적 짧은 역사를 가지고 있기 때문이기도 하다. 싱가포르 외 국가에서는 홍콩, 말레이시아, 독일, 네덜란드 등이 리츠의 부채/자산비율을 규제하고 있다.

반면, 리츠의 역사라 할 수 있는 부동산 자본화의 역사가 오래된 선진국 리츠는 특별이 부채비율에 대한 규제를 시행하고 있지않다.

리츠의 역사가 1960년 최초 도입 이후 60년을 넘어가고 있는 미국이나 50년 가까이 된 호주, 제도적으로 정착한지 20년을 넘어가는 유럽과 일본 또한 마찬가지다.
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기어링 비율(Gearing Ratio) 비교, 자료: Bloomberg
비교적 리츠시장 규모가 작은 독일이나 네덜란드 등 국가는 부채/자산비율을 규제하고 있가. 그러나,부채/자산비율 60~66%로 싱가포르나 홍콩리츠의 45% 대비 상대적으로 러프한 수준이다.

영국은 직접적으로 부채규모를 규제하고 있지는 않다. 그러나 연간 이자보상비율을 1.25배 이상으로 유지하도록 명시하고 있다. 각국의 리츠에 대한 부채관리의 제도적 차이 때문에 국가별 리츠의 부채규모는 상이한 모습을 보인다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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