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[리츠⑬] 성장형 리츠와 부채 조달

대부분 상장리츠, 매년 상당한 이자비용 지출
성장형리츠, 높은 레버리지 이용시 이자비용 추정해 재무건전성 확보


[글로벌홈 박주영 기자] 리츠는 세법상 과세이익의 90% 이상을 배당으로 지급해야 한다. 따라서 재무제표의 자본부분을 확인해보면 대부분 누적결손상태인 것을 볼 수 있다.

따라서 증자와 부채조달만이 투자재원을 마련하는 유일한 수단이 된다. 특히 대규모 자산을 인수하는 경우에는 더욱 그렇다.

성장형 리츠의 증자는 대부분 신규자산을 매입하기 위한 자금조달이 주요 목적이었다. 리츠가 부채를 조달하는 이유 역시 마찬가지로 신규자산에 대한매입이나 만기도래가 임박한 부채를 상환하는것이 주요 목적이다.

리츠의 부채 또한 일반적인 기업과 마찬가지로 다양한 항목으로 구성되어있다. 다만 일반기업 보다 리츠에게 좀 더 중요한건 ‘이자지급의 의무가있는 부채’의규모라 할 수 있는데 대부분의 상장리츠가 매년 상당한 비용을 이자비용으로 지출하고 있기 때문이다.

연간 EBITDA의 1/3에 해당하는 금액을 이자비용으로 지출(EBITDA/이자비용 =3.0배)하는 경우도 있다. 데이터센터와 통신인프라, 물류센터등 부동산에 투자하는 성장형 리츠들은 일반적으로 전통산업에 투자하는 리츠보다 높은 레버리지를 사용한다.

전략적 자산인수가 성공적이라면 이러한 레버리지는 높은 실적성장을 불러일으키게 된다.

아메리칸타워의 2015년 2월 증자사례를 다시 한번 살펴보자.
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2015년 2월 아메리칸타워 보통주 주가, 시가총액 및 유통주식수 추이 (단위: USD, 백만USD, 백만주), 주: 일일 유통주식수는 시가총액에서 주가를 나누어 산출함주2: 2015년 2월 24일 증자 규모는 22.8억 달러 규모 자료: 하나금융투자
당시 버라이즌 타워 1.1만개의 인수총액은 51억USD였으며 사측이 보유하고있던 현금은 7,500만USD에 불과했다. 시가증자 형태의 공모증자를 통해 모집한 금액은 23억USD이었다. 나머지 필요한 38억USD 중 13억USD는 ADS(예탁증서)를 이용했고 15억USD를 회전신용편의(Revolving Credit Facility)로 조달했다.

결국 부채와 자본을 동시에 조달하여 자산인수 대금으로 사용한 것이다.
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아메리칸 타워 펀딩 자금 출처 및 사용용도, 자료: American Tower
부채조달이후 아메리칸타워의 장기부채는 2014년 말 기준 136억USD에서 2015년 말 171억USD로 증가했다. 다만 증자를 병행했기 때문에 장기부채비율(장기부채/보통주자본)은 345%에서 257%로 감소했다.

또한 2015년 아메리칸타워의 연간 이자비용은 2014년 대비 2.7% 증가한 5,960만 달러를 기록했는데 연간 EBITDA의 경우 자산인수효과로 2014년 대비 15.7% 증가한 30.7억USD를 기록했다.

이에 따라 EBITDA/이자비용은 2014년 말 4.6배에서 2015년 말 5.1배로 개선되었다.

부채조달을 통한 자산인수가 긍정적인 레버리지효 과를 가져온 사례이다. 전략적인 자산매입을 지속한 결과 2019년 아메리칸타워의 EBITDA/이자비용은 5.8배로 과거 대비 개선되었음을 알 수 있다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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