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[리츠⑤] 성장형 리츠의 시대 개막

[글로벌홈 이정연 기자] 부동산의 가격상승이 구조적으로 발생하여, 이에 기반한 수익을 현실화하는 방법은 현금흐 름과 차익실현의 두가지가 존재한다.

국내 투자자들에게 ‘리츠에 투자’할 것을 권유하는 경우 대부분은 리츠 투자를 현금흐름 위주의 배당주 컨셉으로 접근하는 경향이 있다고 보여진다.

리츠는 아무래도 실물 부동산을 매입하고, 부동산에서 발생하는 NOI(순영업이익, Net Operation Income)를 기반으로 사실상 90%이상을 완전배당하기 때문에, 리츠 = 배당이라는 공식이 받아들여진다.

대부분의 국가에서 법인세법령에는 이익의 90%이상을 배당할 경우 법인세를 면제해주고 있는데, 리츠가 대표적으로 법인세 면제를 받는 상품이다. 이처럼 리츠의 배당성향이 높은 만큼, 배당수익률의 한 축으로 리츠를 고려하는 것은 당연할 것이다.

그러나 배당은 기업이 보여주는 성장의 한 단면일 뿐이다. 어떤 기업들은 배당을 전혀 증가 시키지 않고서도 놀라운 성장을 한다.

배당에 대해서도 워런 버핏의 유명한 말이 있는데, 기업의 ROE가 더 높다면, 배당을 할 필요가 없다는 것이다. 이처럼 자본 재투자를 통한 ROE 가 높은 경우 배당은 오히려 성장재원의 감소로 이어진다.

그는 실제로 과거에도 기부할 수있었지만 더 부자가 된 후 기부하겠다고 한 바 있는데 이는 그가 전성기 시절(전 생애가 전성기지만)너무나 높은 ROE를 내고 있었기 때문이었다.

마찬가지로 배당 그 자체는 성장한 기업들이 보여줄 수 있는 많은 결과물 중 하나이므로, 배당만이 리츠의 투자포인트는 아니다. 우리는 배당보다 더 높은, 리츠 투자의 성과에 연결되는 키 팩터를 도출하였다.

리츠투자의 새로운 기준으로 ‘성장’을 제시한다.

성장형 리츠는 다소 어감이 어색할지도 모르겠다. 배당을 주는 부동산이 성장주라고? 라는 질문이 나올법도 하다.

그렇지만 실제로 성장형 리츠는 존재하며 부동산 역시 성장이라는 주제와 잘 어울릴 수 밖에 없다.

가령, 5G 기술투자와 인프라 투자가 확대될 것이라고 생각되는 상황에서의 수혜주들을 찾아 본다면 당연히 버라이즌, AT&T를 포함한 통신서비스 기업들이 먼저 떠오르지만, 이들 통신 서비스 기업들을 고객으로 두고 5G와 관련한 통신망 인프라인 셀 타워(Cell Towers)나 스몰셀(Small Cell) 등 커뮤니케이션 인프라 부동산을 보유한 아메리칸타워, 크라운캐슬과 같은 리츠가 각광받는다.

리츠가 보유한 부동산이 일반 부동산이 아니라 기술혁신 산업이나 신성장 산업에 반드시 필요한 부동산이기 때문이다. 그리고 리츠는 부동산의 가치변화를 주가로 그대로 나타내므로 이런 리츠들은 배당수익률보다 성장율이 주가의 키 팩터가 되는 것이다.

마찬가지로 온라인 쇼핑 등이 활성화 되면서 오프라인 유통업이 침체중이지만 아마존, 알리 바바, 쿠팡 등 온라인 유통업체들이 게임체인저가 된다.

그리고 이러한 게임체인저급 고객들을 보유하고 이들에게 물류센터나 냉동창고 등의 시설을 임대 해주는 리츠들, 즉 온라인 숖이 산업 확대에 반드시 필요한 산업용 시설과 물류시설, 냉동창고 등을 보유한 리츠들 역시 성장산업이 된다. 이러한 프롤로지스, 아메리콜드, 메이플트리 로지스틱스 등이 있다.

구글, 페이스북, 아마존 등 클라우드 시장의 성장에 반드시 필요한 데이터센터도 성장산업에 필수불가결한 부동산이다. 이런 데이터센터들을 글로벌하게 공급하면서 코로케이션/홀세일 사업을 수행하는 리츠는 에퀴닉스, 케펠DC리츠, 디지털리얼티 트러스트 등이 있다.

성장하는 산업에 반드시 필요한 핵심 부동산이나 인프라 들을 보유한 리츠, 이런 리츠들이 성장형 리츠다.

이정연 기자 ljy2@globalhome.co.kr
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