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[PF 긴급분석①]블랙스완 일어날까

[글로벌홈 박주영 기자] 코로나19로 부동산이 침체되고 있다.

프로젝트 유무형 자산을 담보로 하여 금융기관이 자금을 공급하는 금융 방식을 일컫는다. 쉽게 말해 해당 프로젝트의 자산을 담보로 대출을 일으키고 그 대출 상환 재원은 미래 기대현금흐름에 의존하는 형식이다.

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분양형 PF부동산 대출 개념, 자료:한국신용평가
과거 SOC 사업과 같은 대규모 건설 프로젝트에서 민간 자본을 유치하기 위해 국내 대형 금융기관을 중심으로 시작되었다. 이후 부동산개발사업이 활발해지면서 보험사, 증권사, 상호저 축은행 등 다양한 금융기관들이 참여하고 PF 대출 영역도 일반 주택 및 집합 상가 건물 등으로 확대되면서 성장했다.

대출 재원은 총 예정분양 총액이며 담보자산은 해당 부동산 자산이다. 토지비와 사업비 충당으로 시행사가 PF 대출을 일으켜 재원을 마련하고, 기타 공사비와 금융비 등은 수분양자로부터 분양대금을 받아 충당하는 구조이다.

PF대출을 일으키는 주체는 토지를 소유하고 있는 시행사이다. 과거 외환위기 이후 부동산개발사업 구조에서 시공과 시행이 분리되면서 자기자본이 취약한 시행사가 시공사의 보증을 동원하여 토지배입대금 등 개발 비용을 PF대출을 통해 조달했다. 시공사인 건설사는 시행사들로 하여금 연대보증을 통한 신용보강을 도왔다.
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금융권 PF 대출 추이, 자료:금융감독원

PF대출의 장점이자 단점은, 상환 재원이 미래 현금흐름에 의존한다는 점이다.

분양만 잘되면 대출 상환에 문제가 없고, 만약 분양이 안되면 대출 상환에 어려움이 생긴다. 지난 2007~2008년, 부동산 개발 호황과 함께 크게 증가했던 부동산 PF 대출은 그러나 금융위기 이후로 부동산 시장이 경색되고 미분양이 증가하면서 부실화되었다. 이에 연대보증을 섰던 건설사들에 채무 부담을 지게 되면서 신용경색이 발생했다.

건설업 구조조정의 단초가 된 PF는 그렇게 건설업계에서는 피해야만 하는 대상이 되었다.

박세라 신영증권 애널리스트는 "현재 건설사들은 과거와 달리 PF 지급보증 금액은 현저히 낮아졌으며, 상대적으로 리스크 부담이 낮은 책임준공 확약 등의 새로운 금융구조를 활용한 신용보강으로 PF 사업을 지원해왔다"며 "최악의 시나리오를 가정한다 해도 최근 건설사들의 개선된 재무구조를 근거로 구조조정 단계까지 진입하지 않을 것"이라고 전망했다.

박주영 기자 parkjuju@globalhome.co.kr
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