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[글로벌 상업용 부동산①]코로나19 시대, 투자자산 재배치 '시동'

도심에 집중되는 부동산 투자
섹터별 투자 수요 차별화 전망


[글로벌홈 박정배 기자] 코로나19 사태가 계속되면서 글로벌 상업용 부동산 시장도 출렁거리고 있다.

글로벌 상업용 부동산 투자는 2019년 기준 연간 1.7조달러 규모이다.

글로벌 저금리 기조에 힘입어 2014년 이래로 연평균 5.6% 성장했다. 지역별로는 미국이 5개년 평균 54%의비중을 차지하였으며 유럽, 아시아 태평양은 각각 34%, 12%를 점유했다.

2020년 1분기 글로벌 상업용 부동산 투자는 전년대비 15% 증가한 2,350억달러를 기록 했다. 그러나 이는 2019년부터 진행되어 온 특정 대형 딜의 영향이다. 지난 3월부터 상업용 부동산 투자가 급감한 점을 고려하면 코로나19의 영향은 2분기부터 본격화될 것으로 예상한다.
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미국 상업용 부동산 섹터별 거래 비중, 자료: CBRE, 신한금융투자 주: 2018년 4개 분기 거래금액 합산 기준


글로벌 상업용 부동산의 세부 섹터로는 오피스, 물류, 리테일, 다가구주택, 비전통자산(Alternative Asset)이 있다. 거래금액 기준 각각의 비중은 다가구 주택이 30%로 가장 큰 비중을 점유 하고 있으며 오피스가 26%, 물류 17%, 리테일 14%, 비전통자산이 13%을 차지한다.

최근 코로나19로 상업용 부동산은 섹터별로 투자 수요가 크게 차별화되고 있다. 코로나19 에 따른 타격, 회복까지 소요 시간, 팬데믹 충격 이후 예상되는 산업구조 변화 등이 다르기 때문이다. 뉴노멀(New-normal)이 반영되는 과정에서 섹터별로 자산 가격 변동이 예상되며, 자산 재활용 등의 투자 기회를 찾을 것으로 기대되고 있다.

글로벌 상업용 부동산 시장은 단기 거래 둔화 속에서 기존의 전통자산에서 물류센터, 데이터센터와 같은 비전통자산으로의 투자 비중 이동이 가속화될 전망이다.

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글로벌 상업용 부동산 투자 추이, 자료: CBRE


엣지(Edge) 데이터센터, 라스트마일(Last-mile)물류센터 등 도심 내 자산에 대해 투자 선호도가 집중되고 있다. 도심 자산들에 대해 높은 프리미엄이 부여되는 상황이다. 그러나 공급 부족을 해결하기 위해서 LaMiLo(유럽 물류 공동화 프로젝트), Urban Infill(도심 내 비물류시설의 용도 전환)과 같은 자산 재활용 시도가 증가 중이다.

김선미 신한금융투자 대체투자팀 연구위원은 "글로벌 상업용 부동산 내 계약 구조가 다각화될 전망이다"며 "코로나19와 같은 예측 불가능한 사태에 대비하기 위해 임대차 계약기간, 공실 리스크 및 임대수익 공유 구조 등에서 다양한 옵션이 나타날 가능성이 높다"고 말했다.

박정배 기자 jbpark@globalhome.co.kr
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