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[부동산금융④] NPL시장, 부동산 최종 출구

[글로벌홈 박주하 기자] NPL시장은 부동산금융이 작동하는데 필수불가결한 요소다. 구조화금융과 부동산펀드, 리츠가 부동산 개발과정과 개발 완료후 수익에 초점이 맞춰져 있다면, NPL 시장은 부실채권이 매매 또는 유동화되는 과정에서 담보 부동산이 거래되고 가격이 결정되는 출구라 할수 있기 때문이다.

보통 NPL은 담보 여부에 따라 담보채권과 무담보채권으로 나눠진다. 담보권 행사 가능성에 따라 일반채권과 특별채권으로 구분된다. 무담보채권은 신용대출이나 회사채 등으로 구성된 NPL로 가격은 낮지만 투자금 회수가 어렵다. 반면, 부동산담보채권은 가격은 높지만 근저당이 설정돼 상대적으로 안정적이다.

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부실채권의 종류, 자료:한국기업평가

한편, 일반채권은 담보권 행사가 자유로운 반면 특별채권은 담보가 있더라도 법률적인 제한 또는 경제적인 이유에 따라 담보권 행사가 자유롭지 못하다.

일반적으로 언급되는 NPL시장은 주로 일반담보채권을 의미한다.

NPL시장, 꾸준히 증가

NPL시장은 IMF와 카드사태를 거치며 급격히 성장한 이후 정체기를 맞았다. 글로벌 금융위기 이후 건설업체 부실화와 부동산 PF 대출 건전성 분류 강화와 기업 구조조정 지속으로 큰 성장세를 보였다. 실제로 NPL의 핵심 공급자인 국내은행들은 자산건전성 관련 지표들을 관리하기 위한 중요한 수단으로 NPL시장을 활용해 왔다.

과거에는 매각뿐 아니라, 직접 SPC를 설립하고 이를 통해 ABS를 발행하는 방식을 통해 부실채권을 처리했다. 그러나 2011년 IFRS 도입 이후에는 진성매각(True Sale)요건에 따른 매각 방식만이 대세로 자리잡았다.

국내은행의 자산건전성이 악화되는 경우, 일반적으로 매각되는 부실채권의 규모도 증가하기 때문에 불황기에 접어들면서 NPL시장은 오히려 확대된다. 일반적으로는 경기에 후행하는 모습을 보인다.

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부실채권 매각방식별 특징, 자료: 한국기업평가

정리 방식으로는 은행이 전액 손실로 인식 하는 대손상각의 비중이 높지만 매각과 담보처분 등 적극적인 회수방안과 정상화를 통한 노력도 병행되고 있다.

경기 민감도에 따른 'up&down'이 크지만, NPL시장의 구조적인 성장 잠재력은 높다.

절대 저금리 기조 지속에 따라 상대적으로 고위험고수익(High risk – High return)인 NPL시장의 규모는 꾸준히 증가시장에 대한 수요는 지속되고 있다. 앞으로 부동산과 기업 내 양극화 진행에 따라 NPL의 공급 물량은 꾸준히 이어질 수 있다. 금융권의 자산건전성 규제 부담이 증가하면서 금융기관 역시적극적으로 부실채권을 유통시장에 공급할 유인이 증대됐다. 연합자산관리, 대신F&I와 같이 대규모 투자가 가능한 대형 투자자가 진입함에 따라 시장 자체가 성장하고 있다.

실제로 저금리환경 지속으로 투자자들의 수익 제고 니즈가 증대되는 가운데, 연기금 등 기관투자자부터 개인투자자까지 NPL 시장에 관심을 갖는 투자자들도 다양해지고 있다. 또한 시중은행뿐 아니라 카드사 등 제 2 금융권과 통신사 등도 가세하면서 시장에 공급되는 물건도 다양화되고 있다. 카드사와 통신사 매출채권의 경우 채권 단위규모도 커지고 회수율도 높아 시장성이 높다.

NPL시장의 경쟁구조 변화

한편, NPL 시장에서의 경쟁구도는 글로벌 금융위기로 인해 급증한 은행권 부실채권을 처리하기 위해 지난 2009년 6개 은행이 유암코 연합자산관리를 출범시킨 이후 , 유암코와 대신F&I 가 대형사로 시장을 키워왔다.

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실제로 저금리환경 지속으로 투자자들의 수익 제고 니즈가 증대되는 가운데, 연기금 등 기관투자자부터 개인투자자까지 NPL 시장에 관심을 갖는 투자자들도 다양해지고 있다. 사진=pixbay

실제로 NPL 정리시장의 경쟁강도 상승과 수익률 하락으로 인해 일반담보채권 이외에도 특별채권, 무담보채권, PF 채권 등 다양한 부실채권의 편입을 통한 포트폴리오 조정 능력이 핵심 역량으로 더욱 부각되고 있다.

앞으로 NPL시장의 규모는 꾸준히 증가시장의 경쟁 구도는 변화가 불가피할 전망이다 . 전문 NPL 투자업체를 비롯하여 자산운용 , 캐피탈 , 저축은행 등 중소투자자가 가세하고 구조조정 리츠나 공매형 부동산펀드 역시 일정 역할을 담당하면서 존재감이 커지고 있기 때문이다.

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박주하 기자 parkjuha@globalhome.co.kr
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