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[분석] 독일인, 부동산도 투자자산 '인식'

부동산 가격이 임대료 상승률 앞질러

[글로벌홈 박주하 기자] 독일인들은 그동안 부동산을 투자자산으로 인식하지 않았다.

독일인들의 자가주택 보유율은 유럽지역에서도 낮다. 지난 2015년 기준 52.5%의 독일인만이 자신의 주택을 보유하고 있다. 역사적으로 통일 독일 이후 주택시장 안정책과 세입자 중심의 안정적인 주거문화 때문에 주택 소유에 대한 니즈가 크지 않았다.

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독일인들은 유럽내에서도 자가보유율이 낮다.자료: Eurostat

지난 1990년 10월 3일 서독과 동독이 통일되면서 1994년까지 독일 주택가격은 23.5% 상승했다. 서독 지역은 유입인구 증가로 인한 절대적인 주택부족 문제를 겪었고, 동독지역은 낙후된 주택의 재개발 수요가 있었다.

당시 임대료도 급격히 상승했다. 서독지역의 1993년 물가상승률은 전년 대비 4.2%에 그쳤지만, 임대료 상승률은 6.3% 증가했다. 통일 독일 정부는 각종 세제지원정책 등을 통해 주택건설 투자를 촉진했고, 주택부족 문제를 해결했다. 특히, 임대용 주택건설에 대해 감가상각을 허용하고 공공임대주택 건설로 공급부족을 해소했다.

통일 독일의 부동산 시장에서 눈에 띄는 부문은 세입자 중심의 주거문화다. 독일 민법 558조에 월세를 3년간 20% 이상 올리지 못하고, 인구과밀지역은 3년간 15% 이상 인상하지 못하도록 규정돼 있다.

또, 독일의 물가안정과 주요기관과 학교의 지역별 분산정책은 부동산 가격기대 저하로 독일 부동산 가격을 지난1990년이후 마이너스 투자수익률 자산으로 이끌었다.
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독일 주택가격과 상승률.자료: Eurostat

그러나 지난 2010년 이후 부동산 가격 상승률은 독일(37.2%) > 영국(34.7%)>프랑스(5.1%) > Euro area(2.25%)> 이탈리아(-14.7%)> 스페인(-23.6%) 순으로 바뀌었다.

독일 부동산에 대한 저평가 인식과 부동산 가격 상승은 국민들의 인식을 바꾸기 시작했다. 자가주택 구입에 대한 주택구입용 대출기준 완화와 저금리로 주택수요가 확대되기 시작했다. 인플레이션에 대비하는 실물자산에 대한 투자도 늘어나기 시작했다.

최근 독일인들의 대도시 인구유입도 증가하고 있다. 취업을 위한 교육 참여와 이민자 증가가 독일인들을 도시로 불러들이고 있다.

독일은 교육수준에 따른 취업기회가 OECD평균보다 크게 차이 난다. 유럽주요 국가들보다도 높다. 독일 도제프로그램을 받으려는 학생보다 대학 진학을 원하는 학생 수가 증가하면서 도시유입 인구도 늘고 있다. 지난 2015년 독일로의 이민자 수는 213만7000명으로, 2014년 146만5000명보다 46% 늘어나고 있다. 독일 인구의 12%가 이민자이다.

독일 주요 도시 7곳(Hamburg, Duesseldorf, Cologne, Frankfurt, Munich, Stuttgart and Berlin)의 임대료 상승률보다 부동산 가격상승률이 더 빠른 모습부터 거래량이 가파르게 증가하고 있다. 법률적으로 임대료 상승률이 제한되어 있는 반면, 주택가격 상승 기대는 높아지고 있기 때문이다.
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낮은 금리의 모멘텀. 주: 모기지(신규대출, 초기레이트고정+최대1년까지 변동레이트) 자료: Bloomberg,

지난 2010년 이후 증가한 독일의 주택자금대출 규모는 800억유로로 대출 증가율은 7%에 육박하고 있다. 최근 5년간 주택가격 상승률이 40%에 육박하면서 가계부채 부담과 급등한 가격에 대한 부담도 제기되고 있다.

그러나 낮은 금리와 낮아지는 실업률 뿐만 아니라 가계부채 비율도 오히려 개선되고 있다. 금리상승이 발생하더라도 단기간에 충격이 발생할 위험은 낮은 상태이다.

박주하 기자 parkjuha@globalhome.co.kr
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